Vice caché : ce que risque le vendeur d'une maison

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Un défaut caché qui rend le logement impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou l'aurait payé moins cher, s'il l'avait connu (Code civil, art. 1641).

Un défaut apparent, que l'acheteur a pu constater lui-même, n'est pas couvert (art. 1642).

Le vendeur est-il responsable s'il ne connaissait pas le vice ?

Oui, en principe : le vendeur est tenu des vices cachés même s'il ne les connaissait pas (Code civil, art. 1643). Mais il ne doit alors aucun dommage et intérêt : seulement rendre le prix, ou une partie du prix si l'acheteur garde le logement, et rembourser les frais de la vente (art. 1644 et 1646).

Le vendeur qui connaissait le vice doit, en plus de rendre le prix, tous les dommages et intérêts à l'acheteur (art. 1645).

La clause « sans garantie des vices cachés » vous protège-t-elle ?

Seulement si vous ignoriez le vice. L'article 1643 permet au vendeur de stipuler qu'il ne sera obligé à aucune garantie, mais dans le cas où il ne connaissait pas les vices. Un vice que vous connaissiez et que vous avez passé sous silence n'est pas couvert par la clause.

Le plus sûr est donc de tout dire. Vous devez de toute façon informer l'acheteur de ce qui peut compter pour sa décision, par exemple des fissures, un risque d'inondation ou des travaux coûteux votés : un silence peut entraîner l'annulation de la vente (service-public, F2965).

Que peut demander l'acheteur ?

Au choix : rendre le logement et se faire restituer le prix, ou garder le logement et se faire rendre une partie du prix (art. 1644).

Dans quel délai ?

L'acheteur doit agir dans les deux ans à compter de la découverte du vice (Code civil, art. 1648).

Que changent les diagnostics ?

À la signature de l'acte, l'acheteur doit avoir les diagnostics en cours de validité (plomb, amiante, termites, gaz, électricité) : s'il en manque un, vous devez garantir le vice caché correspondant (service-public, F2604).

Exemple : des termites non visibles lors de la vente permettent à l'acheteur de recourir à la garantie des vices cachés ; leur présence n'empêche pas la vente si l'acheteur le sait avant d'acheter (service-public, F3150). Voir notre guide du diagnostic termites et celui des diagnostics obligatoires pour vendre.

L'acte qui réalise la vente est présenté dans notre guide de l'acte de vente. Toutes les étapes pour vendre vous-même sont dans notre guide pour vendre sans agence.