Déclaration préalable de travaux : le guide du propriétaire

Qu'est-ce qu'une déclaration préalable de travaux ?

Une autorisation de la mairie, plus simple qu'un permis de construire, à obtenir avant de commencer. La plupart des travaux sur un bâtiment existant ne demandent rien. Trois familles demandent une déclaration : les travaux qui changent l'aspect extérieur, ceux qui créent de la surface, et le changement de destination d'un local, par exemple un bureau changé en logement (code de l'urbanisme, article R*421-17). L'entretien et les réparations ordinaires restent libres.

Pour savoir en quelques questions si vos travaux demandent une déclaration, un permis ou rien, faites le test déclaration préalable ou permis.

Rénover avant de louer : quels travaux déclarer ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué, pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis cette date ; la classe F suit le 1er janvier 2028 (voir notre guide sur le DPE et la location des logements G). Plusieurs travaux qui améliorent la classe touchent l'extérieur :

• Fenêtres, portes, volets : rien à demander s'ils sont remplacés à l'identique, mêmes matériaux, formes et couleurs. Une déclaration préalable si l'aspect change.
• Isolation par l'extérieur : toujours une déclaration préalable, car la façade change.
• Toiture : rien pour une réfection à l'identique. Une déclaration pour d'autres tuiles, une fenêtre de toit ou des panneaux solaires.
• Pompe à chaleur : rien si le boîtier est posé au sol. Fixé en façade, une déclaration. Depuis mars 2026, rien non plus s'il n'est visible ni de la rue, ni d'une voie ouverte au public, ni d'un autre immeuble qui a vue dessus, hors secteur protégé (article R*421-13).
• Ravalement : rien en principe. Une déclaration si la couleur ou le matériau change, près d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, ou si la commune l'a décidé.
• Isolation des combles, cloisons, cuisine, salle de bain : rien, tant que rien ne change dehors et qu'aucune surface n'est créée.

Agrandir avant de vendre ou de louer : jusqu'à quelle surface ?

Pour une extension, une véranda ou une surélévation, on compte la plus grande des deux surfaces créées : l'emprise au sol ou la surface de plancher.

• Jusqu'à 20 m² : une déclaration préalable, car une extension change toujours l'aspect extérieur.
• Plus de 20 m² : un permis de construire.
• En zone urbaine d'un plan local d'urbanisme : la déclaration suffit jusqu'à 40 m². Une exception : au-delà de 20 m², si la maison dépasse ensuite 150 m² de surface de plancher, il faut un permis, avec un architecte (article R*421-14).

Si le bien appartient à une société, une SCI par exemple, l'architecte est obligatoire pour tout permis de construire.

Dans le volume existant, les mêmes seuils valent pour une mezzanine ou un étage : rien jusqu'à 5 m² sans ouverture vers l'extérieur, une déclaration au-delà, un permis au-delà de 20 m² (40 m² en zone urbaine). Des combles déjà aménageables (plus de 1,80 m sous plafond, plancher solide, charpente dégagée) sont déjà de la surface de plancher : rien à demander, sauf pour une fenêtre de toit. S'il faut renforcer le plancher ou reprendre la charpente, une déclaration est nécessaire au-delà de 5 m². Changer plus de 5 m² de garage en pièce de vie demande aussi une déclaration, sans limite de surface.

Piscine, abri de jardin, clôture : que faut-il déclarer ?

Pour une construction séparée de la maison, hors secteur protégé :

• Abri de jardin, garage, carport : rien jusqu'à 5 m², une déclaration au-delà et jusqu'à 20 m², un permis au-delà de 20 m². Le seuil de 40 m² ne vaut pas pour une construction séparée.
• Piscine : rien jusqu'à 10 m² de bassin, une déclaration jusqu'à 100 m². Au-delà, ou avec un abri de 1,80 m de haut ou plus, un permis.
• Clôture : rien en principe. Une déclaration si la commune l'a décidé, ou pour un mur de 2 mètres de haut ou plus.

Près d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, même la plus petite construction, la plus petite piscine et toute clôture demandent une déclaration.

Près d'un monument historique : l'accord de l'architecte des Bâtiments de France

Un bien est aux abords d'un monument historique s'il est dans le périmètre fixé autour de lui, ou, sans périmètre, s'il est à moins de 500 mètres et visible avec lui. Là, comme dans un site patrimonial remarquable, les travaux qui changent l'aspect extérieur demandent l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (code du patrimoine, article L632-2). Vous ne le saisissez pas vous-même : la mairie le consulte avec votre déclaration. Il peut assortir son accord de prescriptions. S'il ne répond pas, son silence vaut accord, et un avis défavorable indique les recours possibles. Le délai de réponse passe alors de 1 à 2 mois pour une déclaration.

Comment déposer la déclaration, et en combien de temps ?

1. Remplissez le cerfa n° 16702*03. Le service en ligne de l'État aide à le remplir ; selon la commune, un autre service en ligne peut être obligatoire.
2. Joignez un plan de situation et un plan de masse, un plan en coupe si le terrain change de profil, et les plans des façades et des toitures si vous les modifiez.
3. Déposez le dossier à la mairie de la commune du bien.
4. La mairie a 1 mois pour vous signaler un dossier incomplet. Vous avez alors 3 mois pour le compléter, sinon la demande est rejetée.
5. La mairie a 1 mois pour répondre à partir du dossier complet. En principe, sans réponse dans ce délai, la déclaration est acceptée : demandez-lui le certificat de non-opposition. Le maire peut encore retirer cet accord pendant 3 mois s'il l'estime illégal.
6. Affichez l'autorisation sur le terrain dès qu'elle vous est notifiée.

La déclaration est valable 3 ans. Pour comparer, un permis de construire s'instruit en 2 mois pour une maison et en 3 mois dans les autres cas.

En copropriété : l'accord de l'assemblée d'abord

Changer les fenêtres d'un appartement, poser un boîtier en façade ou percer un mur porteur touche l'aspect extérieur ou les parties communes de l'immeuble. Il faut l'accord de l'assemblée générale avant les travaux, à la majorité dite de l'article 25 (service-public, F31513). Demandez au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'inscrire votre projet à l'ordre du jour. La déclaration à la mairie reste nécessaire en plus.

Travaux déjà faits sans déclaration : quel risque au moment de vendre ?

Des travaux faits sans l'autorisation nécessaire sont un délit, qui peut être poursuivi pendant 6 ans après leur achèvement. L'amende pénale va de 1 200 € à 300 000 €. La commune peut aussi infliger une amende administrative de 30 000 € au plus, et vous mettre en demeure de régulariser, sous astreinte de 1 000 € au plus par jour de retard (service-public, F642). Vous pouvez demander la régularisation à tout moment : la mairie compare les travaux aux règles en vigueur, puis régularise, demande une mise en conformité ou refuse. Avant de mettre en vente, rassemblez les autorisations et vérifiez la liste des documents pour vendre une maison.

Louer pendant ou après les travaux

Si le logement est déjà loué, prévenez le locataire avant de commencer et respectez ses droits pendant le chantier : voir notre guide des travaux dans un logement loué. Une fois les travaux finis, vérifiez que le logement reste décent, surface et équipements compris (logement décent), puis préparez la mise en location avec notre guide pour louer sans agence.