Encadrement des loyers à Paris : plafonds et règles

Quel est le plafond de loyer à Paris ?

Le loyer de base, c'est-à-dire le loyer hors charges et hors complément, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de votre logement. Ce plafond est fixé en euros par m² de surface habitable par l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026, en vigueur du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026. Il dépend de quatre critères :

• le secteur du logement : Paris compte 14 secteurs, qui regroupent ses 80 quartiers ;
• le nombre de pièces : 1, 2, 3, 4 et plus ;
• l'époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990 ;
• le type de location : vide ou meublée.

D'après le tableau de l'arrêté, le loyer de référence majoré va de 18,1 € à 45,8 € par m² et par mois en location vide, et de 20,6 € à 52,2 € en meublé. Le plafond le plus haut concerne un logement d'une pièce du secteur 1 construit après 1990 ; le plus bas, un logement de 4 pièces et plus du secteur 13 construit entre 1971 et 1990.

Paris est en zone tendue. Les règles des autres villes sont dans notre guide de l'encadrement des loyers.

Un exemple

Un 2 pièces de 40 m² de surface habitable, construit avant 1946, dans le secteur 1 : le loyer de référence majoré est de 37,9 € par m² en location vide. Le loyer de base, hors charges, ne peut donc pas dépasser 1 516 € par mois (40 m² multipliés par 37,9 €), sauf complément de loyer justifié. En meublé, le loyer de référence majoré est de 43,2 € par m², soit 1 728 € par mois au plus.

Comment connaître le plafond de votre logement ?

1. Utilisez le simulateur de la Ville de Paris : il donne le plafond à respecter pour un bail signé depuis le 1er juillet 2019 et vous dit si votre loyer le dépasse. Le plafond se calcule sur la surface habitable du logement.
2. Ou lisez l'arrêté : le tableau des loyers est en annexe 2, la liste des quartiers et de leur secteur en annexe 1, les cartes en annexe 3.

Le plafond à respecter est celui de l'arrêté en vigueur à la date de signature du bail.

Quels logements sont concernés ?

Tous les baux signés depuis le 1er juillet 2019 pour un logement loué comme résidence principale ou en bail mobilité, vide ou meublé, colocation comprise, et les baux renouvelés (Ville de Paris).

Ne sont pas concernés : les logements sociaux (HLM, conventionnés APL ou Anah), les logements soumis à la loi de 1948, les locations saisonnières et les contrats de résidences-services (résidences étudiantes, par exemple).

Que devez-vous écrire dans le bail et dans l'annonce ?

Le bail indique le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature, et, si vous en appliquez un, le montant et les motifs du complément de loyer. Vos annonces donnent aussi ces montants. Les autres mentions sont dans nos guides du bail de location et de l'annonce de location.

Si le bail ne les mentionne pas, le locataire a 1 mois après la prise d'effet du bail pour vous demander de le compléter. Sans réponse sous 1 mois, ou si vous refusez, il a 3 mois pour saisir le juge.

Pouvez-vous ajouter un complément de loyer ?

Seulement si votre loyer respecte déjà le plafond et si le logement a des caractéristiques de localisation ou de confort rares par rapport aux logements semblables du même secteur. Le montant et les motifs figurent dans le bail.

Pour un meublé, les loyers de référence sont déjà plus hauts.

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, aucun complément n'est possible si le logement a l'un de ces défauts : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres qui laissent anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations venant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois qui suivent la signature du bail. C'est à vous de prouver qu'il est justifié.

Changer de locataire ou renouveler le bail

• Nouveau locataire : le loyer de base ne dépasse jamais le plafond. Si le logement était loué dans les 18 derniers mois, le nouveau loyer ne dépasse pas non plus celui du locataire précédent, sauf dans 3 cas : loyer non révisé depuis 12 mois, loyer manifestement sous-évalué, ou travaux d'amélioration ou de mise en décence depuis la dernière location. Ces 3 cas ne s'appliquent pas à un logement classé F ou G (bail signé depuis le 24 août 2022). Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué : voir DPE et location.
• Renouvellement, loyer trop bas : si votre loyer est inférieur au loyer de référence minoré (le plancher), vous pouvez proposer une hausse au moins 6 mois avant la fin du bail. Impossible pour un logement classé F ou G. Pendant cette démarche, vous ne pouvez pas donner congé.
• Renouvellement, loyer trop haut : si votre loyer dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une baisse au moins 5 mois avant la fin du bail.

En cas de désaccord, l'un ou l'autre saisit la CDC au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Pour la révision annuelle en cours de bail, voir la révision du loyer.

Que risquez-vous si le loyer dépasse le plafond ?

Depuis le 1er janvier 2023, le locataire peut signaler le dépassement à la Ville de Paris ; il lui faut aujourd'hui un compte Mon Paris. Si le dépassement est confirmé, la Ville vous met en demeure de rembourser les loyers payés en trop et de signer un avenant au bail (Ville de Paris). Vous avez 2 mois pour transmettre vos documents, puis 1 mois après un second courrier. Ensuite, la Ville peut prononcer une amende jusqu'à 5 000 €, ou 15 000 € si vous louez par une société, pour chaque logement.

L'amende ne corrige pas le bail : seul le juge, saisi par le locataire après la CDC, peut faire baisser le loyer et ordonner le remboursement. Le locataire a 3 ans après la signature du bail pour agir en justice.

Jusqu'à quand l'encadrement s'applique-t-il ?

C'est une expérimentation : la loi du 23 novembre 2018 la prévoit pour huit ans à compter de sa publication (Légifrance, article 140). L'arrêté du 12 juin 2026 constate qu'elle prend fin le 24 novembre 2026 à minuit, et il s'applique jusqu'à cette date. Pour la prolonger, il faudrait une nouvelle loi. Cette date ne concerne que le plafond : la règle de la zone tendue sur la hausse du loyer entre deux locataires vient d'un autre texte.

Plusieurs arrêtés des années passées ont été annulés par le juge administratif ; selon la Ville de Paris, cela ne remet pas en cause le principe de l'encadrement.

Où vous renseigner à Paris ?

• ADIL 75, l'agence départementale d'information sur le logement, pour vos questions juridiques : conseil gratuit, par téléphone ou dans les mairies d'arrondissement.
• Commission départementale de conciliation, en cas de désaccord avec votre locataire : secrétariat à la DRIHL de Paris, 01 82 52 40 00, du lundi au vendredi de 10 h à 12 h.

Avant de vendre ou de fixer un loyer, comparez aussi les prix au m² à Paris. Les plafonds des autres villes : Lyon, Bordeaux et Montpellier. Toutes les étapes pour louer vous-même sont dans notre guide pour louer sans agence.