Encadrement des loyers à Bordeaux : plafonds et règles

Quel est le plafond de loyer à Bordeaux ?

Le loyer de base, c'est-à-dire le loyer hors charges et hors complément, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de votre logement, soit le loyer médian relevé pour ce type de logement augmenté de 20 %. Ce plafond est fixé en euros par m² de surface habitable par l'arrêté préfectoral du 6 juillet 2026, en vigueur du 15 juillet 2026 au 24 novembre 2026 inclus (préfecture de la Gironde). Il dépend de cinq critères :

• la zone : Bordeaux est découpée en 4 zones ;
• le type de logement : maison (un bâtiment d'un seul logement) ou appartement ;
• le nombre de pièces : 1, 2, 3, 4 et plus ;
• l'époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990 ;
• le type de location : vide ou meublée.

D'après les tableaux officiels, le loyer de référence majoré va, par m² et par mois, de 12,2 € à 23,9 € pour un appartement loué vide et de 13,4 € à 26,3 € pour une maison ; en meublé, de 14,0 € à 27,5 € pour un appartement et de 15,5 € à 30,2 € pour une maison. Les plafonds les plus hauts concernent les logements d'une pièce de la zone 1 construits après 1990 ; les plus bas, les logements de 4 pièces et plus de la zone 4 construits entre 1946 et 1970.

Bordeaux est en zone tendue. Les règles des autres villes sont dans notre guide de l'encadrement des loyers.

Un exemple

Un appartement de 2 pièces de 40 m² de surface habitable, construit avant 1946, en zone 1 : le loyer de référence majoré est de 18,8 € par m² en location vide. Le loyer de base, hors charges, ne peut donc pas dépasser 752 € par mois (40 m² multipliés par 18,8 €), sauf complément de loyer justifié. En meublé, le loyer de référence majoré est de 21,7 € par m², soit 868 € par mois au plus.

Comment connaître le plafond de votre logement ?

1. Utilisez le simulateur de Bordeaux Métropole : il donne le loyer de référence de votre logement et vous dit si votre loyer est conforme.
2. Ou trouvez votre zone sur la carte de la préfecture, puis lisez votre ligne dans les tableaux de l'arrêté.

Le plafond à respecter est celui de l'arrêté en vigueur à la date de signature du bail.

Quels logements sont concernés ?

Les baux signés depuis le 15 juillet 2022 pour une location vide ou meublée : premières locations, changements de locataire, renouvellements, baux mobilité et colocations (voir aussi le bail de colocation).

Ne sont pas concernés : les logements conventionnés APL (Anah compris), les logements soumis à la loi de 1948, les HLM, les locations de tourisme et les meublés de certaines résidences avec services.

Que devez-vous écrire dans le bail et dans l'annonce ?

Le bail indique le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et l'annonce aussi. Les autres mentions sont dans nos guides du bail de location et de l'annonce de location.

Si le bail ne mentionne pas ces loyers, le locataire peut vous mettre en demeure dans le mois qui suit la prise d'effet du bail, puis saisir le tribunal judiciaire de Bordeaux dans les 3 mois, pour obtenir le cas échéant une baisse du loyer.

Pouvez-vous ajouter un complément de loyer ?

Seulement si votre loyer de base atteint le loyer de référence majoré et si le logement a des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par rapport aux logements de la même catégorie dans la même zone.

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, aucun complément n'est possible si le logement a l'un de ces défauts : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres qui laissent anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations venant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois qui suivent la signature du bail.

Changer de locataire ou renouveler le bail

• Nouveau locataire : le loyer de base ne dépasse jamais le plafond. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué : voir DPE et location.
• Renouvellement, loyer trop bas : si votre loyer est inférieur au loyer de référence minoré (30 % sous le loyer de référence), vous pouvez proposer une hausse au moins 6 mois avant la fin du bail. Impossible pour un logement classé F ou G.
• Renouvellement, loyer trop haut : si votre loyer dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une baisse au moins 5 mois avant la fin du bail.

À défaut d'accord 4 mois avant la fin du bail, l'un ou l'autre peut saisir la CDC. Pour la révision annuelle en cours de bail, voir la révision du loyer.

Que risquez-vous si le loyer dépasse le plafond ?

Le locataire a 3 ans pour demander en justice une baisse du loyer. La loi prévoit aussi une mise en demeure, une amende et le remboursement des loyers payés en trop. L'amende va jusqu'à 5 000 €, ou 15 000 € si vous louez par une société (service-public, F1314).

Jusqu'à quand l'encadrement s'applique-t-il ?

C'est une expérimentation : la loi du 23 novembre 2018 la prévoit pour huit ans à compter de sa publication (Légifrance, article 140). L'arrêté du 6 juillet 2026 s'applique jusqu'au 24 novembre 2026 inclus, date à laquelle l'expérimentation se termine. Pour la prolonger, il faudrait une nouvelle loi. Cette date ne concerne que le plafond : la règle de la zone tendue sur la hausse du loyer entre deux locataires vient d'un autre texte.

Où vous renseigner à Bordeaux ?

• ADIL de la Gironde, pour vos questions de location : 105 avenue Émile Counord à Bordeaux, 05 57 10 09 10.
• Commission départementale de conciliation, en cas de désaccord avec votre locataire : voir la page de la préfecture de la Gironde.

Avant de vendre ou de fixer un loyer, comparez aussi les prix au m² à Bordeaux. Les plafonds des autres villes : Paris, Lyon et Montpellier. Toutes les étapes pour louer vous-même sont dans notre guide pour louer sans agence.