Bail colocation : bail unique ou baux individuels
LouerMis à jour le , d'après les sources officielles citées en fin d'article.
Vous pouvez louer en colocation avec un seul bail signé par tous les colocataires, ou avec un bail par colocataire. Avec un bail unique et une clause de solidarité, chaque colocataire et sa caution doivent la totalité du loyer, et celui qui part reste tenu jusqu'à 6 mois après la fin de son préavis, sauf s'il est remplacé avant.
Bail unique ou baux individuels : que choisir ?
Deux formes sont possibles (service-public, F34661) :
- un bail unique (bail commun), signé par tous les colocataires et par vous ;
- un bail par colocataire (bail individuel), chacun signé avec vous. Le contrat-type du logement vide ou meublé ne s'applique pas dans ce cas.
Vous pouvez adapter la durée du bail au statut de chaque colocataire.
À quoi sert la clause de solidarité ?
Avec un bail unique, une clause de solidarité rend chaque colocataire et sa caution redevables de la totalité des sommes dues : si l'un ne paie pas sa part, vous pouvez la réclamer aux autres. Sans clause, chacun ne doit que sa part du loyer et des charges (F34661).
Quand un colocataire part, reste-t-il engagé ?
Avec une clause de solidarité, lui et sa caution restent tenus pendant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis, ou seulement jusqu'à la fin du préavis si un nouveau colocataire le remplace pendant celui-ci. Sans clause, il paie sa part jusqu'à la fin de son préavis (F34661). Les délais de préavis sont dans notre guide du préavis du locataire.
Quelles garanties demander ?
- Caution : une caution par colocataire, ou une seule caution pour tous. L'engagement prend la forme d'un écrit : voir l'acte de cautionnement.
- Visale : avec un bail par colocataire, chacun peut la demander dès 3 colocataires ; avec un bail unique à 2 colocataires, l'un d'eux peut la demander pour les deux.
- Dépôt de garantie : avec un bail unique, vous le rendez une fois que tous les colocataires sont partis et ont remis les clés ; un colocataire qui part avant ne peut pas vous réclamer sa part. Les montants maximums sont dans notre guide du dépôt de garantie.
- Assurance habitation : si le bail le prévoit, vous pouvez la souscrire pour le compte des colocataires et récupérer son coût, éventuellement majoré, par douzième avec chaque loyer (F34661).
Quelle surface minimum pour une colocation ?
Avec un bail unique, les règles du logement décent : une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³. Avec des baux individuels, chaque colocataire dispose d'une pièce d'au moins 9 m² et 20 m³, sans compter les pièces communes (F34661). Voir le logement décent.
Le loyer est-il encadré ?
Dans les communes où le loyer est plafonné, le total des loyers payés par les colocataires ne dépasse pas le plafond (F34661). Voir l'encadrement des loyers.
Comment donner congé aux colocataires ?
Pour la fin du bail. Avec une clause de solidarité, le congé adressé à un seul colocataire vaut pour tous ; sans clause, vous l'adressez à chacun (F34661). Les motifs possibles sont dans nos guides du congé pour vente et du congé pour reprise.
Les autres règles du bail sont dans notre guide du bail de location, et toutes les étapes dans louer sans agence.
Questions fréquentes
- Combien de temps dure la solidarité d'un colocataire qui part ?
- 6 mois après la fin de son préavis, ou jusqu'à la fin du préavis si un nouveau colocataire le remplace pendant celui-ci.
- Faut-il rendre sa part de dépôt de garantie au colocataire qui part ?
- Pas avec un bail unique : le dépôt est rendu quand tous les colocataires ont quitté le logement et remis les clés.
- Peut-on demander une caution à chaque colocataire ?
- Oui, ou une seule caution pour l'ensemble. Le locataire peut aussi demander la garantie Visale : dès 3 colocataires avec des baux individuels, ou l'un pour les deux avec un bail unique à 2.
Sources officielles
Ce guide résume les règles générales publiées par l'administration. Pour un cas particulier, l'Adil de votre département, un notaire ou un avocat peut vous conseiller.