Départ ou changement de locataire : la liste du propriétaire

Que faire au changement de locataire ?

Suivez la liste dans l'ordre : chaque étape donne la règle, puis le guide qui la détaille. Les premières étapes se font avec le locataire qui part, les suivantes avant l'arrivée du nouveau, la dernière auprès des impôts.

Étape 1 : faire visiter pendant le préavis

Votre locataire part après un préavis de 3 mois en logement vide, et de 1 mois en meublé (service-public, F1168). En logement vide, le préavis passe à 1 mois en zone tendue, ou dans certains cas comme une mutation ou une perte d'emploi, s'il l'indique dans sa lettre (avec un justificatif pour ces cas). Il paie le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire, avec qui vous avez signé un bail, entre avant cette date. Il ne peut pas déduire le dépôt de garantie de ses derniers loyers. Les délais sont dans notre guide du préavis du locataire.

Vous pouvez faire visiter pendant le préavis, mais une clause du bail qui obligerait votre locataire à laisser visiter les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables, est réputée non écrite (Légifrance, loi n° 89-462, article 4). Convenez des créneaux avec lui. Pour des visites d'acheteurs, si vous vendez le logement loué, service-public indique 2 heures par jour au plus, sans visite le dimanche ni les jours fériés : voir vendre un logement loué.

Pour regrouper les visites et choisir vite, voir louer rapidement son appartement.

Étape 2 : l'état des lieux de sortie et les clés

Il se fait à la libération des lieux ou très peu de temps après, sur le même modèle que celui d'entrée, pour comparer pièce par pièce (service-public, F33671). Il indique les relevés des compteurs d'eau et d'énergie, les clés remises et la nouvelle adresse de votre locataire. Fait ensemble, il ne coûte rien. Si votre locataire ne vient pas ou refuse de signer, un commissaire de justice peut établir le constat, à frais partagés par moitié.

Le jour où il vous rend les clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception, le délai pour rendre le dépôt de garantie commence (service-public, F39713). À la remise des clés, il vous indique ses nouvelles coordonnées (adresse, RIB). Toute la méthode est dans notre guide de l'état des lieux de sortie.

Votre locataire est parti sans prévenir, sans congé ni clés rendues ? La procédure est différente : voir notre guide du logement abandonné par le locataire.

Étape 3 : rendre le dépôt de garantie

Vous le rendez dans 1 mois au plus si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans 2 mois au plus sinon. Une retenue correspond à une somme restant due (loyer ou charges impayés, dégradations, réparations locatives non faites), avec des justificatifs : états des lieux, photos, factures ou devis. L'usure normale, la vétusté, ne se retient pas. Ce que vous pouvez garder est dans notre guide de la retenue sur le dépôt de garantie, et la frontière entre usure et dégradation dans celui de la grille de vétusté.

Si le logement a été dégradé et que le bail est couvert par Visale, la garantie prend en charge les dégradations locatives au départ dans la limite de 2 mois de loyer et charges inscrits au bail (service-public, F33453). Voir Visale pour le propriétaire.

Étape 4 : électricité, gaz et eau

Votre locataire fait lui-même les démarches auprès de ses fournisseurs de gaz et d'électricité : il résilie les contrats de l'ancien logement, relève les compteurs le jour du déménagement et prévient le service des eaux (service-public, F14128). Le locataire suivant contacte les fournisseurs pour son arrivée et relève les compteurs le jour où il emménage. Pour le détail, service-public renvoie au site du médiateur national de l'énergie.

De votre côté, notez les index dans les deux états des lieux : celui de sortie indique les relevés des compteurs individuels d'eau ou d'énergie, celui d'entrée aussi (service-public, F31270). Notre conseil, si vous avez besoin de courant pendant que le logement est vide (travaux, visites) : demandez à un fournisseur à quelles conditions il ouvre un contrat à votre nom.

Étape 5 : les serrures et les clés

Le décret sur les réparations locatives met à la charge du locataire, pour les serrures et verrous de sécurité, le graissage et le remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées (Légifrance, décret n° 87-712, service-public, F31697). Une clé perdue par votre locataire est donc à sa charge.

Aucun des textes cités ici ne traite du changement de serrure que vous décidez entre deux locataires. Notre lecture, qui n'est pas une règle écrite : pour les serrures, la liste du décret s'arrête au graissage, aux petites pièces et aux clés ; or les travaux qui ne sont pas des réparations locatives reviennent au propriétaire, sauf si la faute du locataire les a rendus nécessaires (service-public, F31699). Un changement de serrure que vous choisissez de faire serait donc à votre charge. Si vous le faites, notez les clés remises au suivant dans l'état des lieux d'entrée.

Étape 6 : peinture, ménage et petits travaux

Pendant le bail, votre locataire fait les petits raccords de peintures et de tapisseries, rebouche les trous laissés par ses tableaux et garde propres plafonds, murs et cloisons. S'il ne l'a pas fait, c'est une réparation locative non faite, à justifier sur le dépôt. En revanche, une peinture dont la couleur a passé ou des sols usés par un usage normal relèvent de la vétusté, à votre charge (service-public, F21105). Pour faire la différence pièce par pièce, voir la définition de la vétusté et son calcul.

Les travaux qui vous reviennent sont ceux qui ne sont pas des réparations locatives, par exemple la mise aux normes de décence ou l'isolation. Le logement doit rester décent, avec notamment une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³, le chauffage, l'eau potable, un coin cuisine avec évier, une douche ou une baignoire, des WC séparés de la cuisine et l'électricité dans toutes les pièces (service-public, F35978). En métropole, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, et ceux classés F ne pourront plus l'être à partir du 1er janvier 2028 (service-public, A17975).

Voir réparations locatives, logement décent et travaux dans un logement loué.

Étape 7 : le DPE et les autres diagnostics

Le DPE n'est pas à refaire à chaque changement de locataire : il doit avoir 10 ans au plus à la signature du bail (service-public, F16096). Attention, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Vous annexez au nouveau bail tout le dossier de diagnostic technique : DPE, plomb pour un logement construit avant le 1er janvier 1949, électricité et gaz si l'installation a plus de 15 ans, état des risques en zone à risques, bruit près d'un aéroport (service-public, F33463). Service-public recommande de les avoir tous avant de publier l'annonce. Les durées de chacun sont dans notre guide des diagnostics obligatoires pour louer, et les classes interdites dans DPE et location.

Étape 8 : le loyer du suivant

Hors zone tendue, vous fixez le loyer librement, sauf pour un logement classé F ou G : son nouveau loyer ne dépasse pas le dernier loyer du locataire précédent (Légifrance, loi n° 89-462, article 17). En zone tendue, la hausse entre deux locataires est encadrée si le logement a été loué dans les 18 derniers mois (service-public, F1314).

Les trois cas où la hausse est permise, les villes où le loyer est plafonné et un exemple chiffré sont dans notre guide pour augmenter le loyer entre deux locataires ; la liste des communes est dans celui de la zone tendue. Pour situer votre loyer, notre estimation de loyer gratuite part des loyers demandés près de chez vous.

Étape 9 : signer le nouveau bail

Le bail de votre locataire ne passe pas au suivant sans vous : un locataire ne peut ni céder son contrat de location ni sous-louer sans l'accord écrit du bailleur (Légifrance, loi n° 89-462, article 8). Avec un nouveau locataire, vous signez un nouveau bail, conforme au modèle réglementaire (service-public, F35109) :

• en logement vide, au moins 3 ans pour un propriétaire particulier, ou au moins 1 an si vous prévoyez de reprendre le logement pour une raison familiale ou professionnelle inscrite au bail : voir louer sa résidence principale ;
• en meublé, au moins 1 an, ou 9 mois pour un étudiant : voir louer à un étudiant.

Le bail d'un logement vide indique le dernier loyer du locataire précédent s'il est parti depuis moins de 18 mois, et les travaux faits depuis le dernier bail. Dans les communes qui ont un permis de louer, la déclaration se refait à chaque nouveau locataire, pas pour un avenant, dans les 15 jours qui suivent la signature (service-public, F34210). Voir notre guide du bail de location et celui du permis de louer. Pour savoir si votre commune en a un, consultez notre liste des communes du permis de louer, ou nos guides du permis de louer à Bordeaux, à Lille et à Rouen.

Si un seul colocataire part

Avec un bail commun, le nouveau colocataire qui remplace celui qui est parti peut vous demander de signer un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine, et le dépôt de garantie n'est rendu qu'une fois tous les colocataires partis. Avec une clause de solidarité, le colocataire qui part et sa caution restent tenus 6 mois après la fin de son préavis, ou jusqu'à la fin du préavis si un nouveau colocataire le remplace pendant celui-ci. Avec des baux individuels, vous choisissez le nouveau colocataire sans l'accord des autres (service-public, F34661). Voir notre guide du bail de colocation.

Étape 10 : l'état des lieux d'entrée du suivant

Il se fait ensemble à la remise des clés, par écrit, avec les relevés de compteurs, les clés remises et, pièce par pièce, l'état des sols, murs, plafonds et équipements. En meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont faits à l'entrée et à la sortie et annexés au bail : voir l'inventaire de la location meublée. Votre nouveau locataire peut demander de compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours. C'est avec lui que l'état des lieux de sortie se comparera au prochain départ : voir l'état des lieux d'entrée.

Si votre nouveau locataire demande une aide au logement, il fournit à la Caf une attestation de loyer que vous remplissez (service-public, R1292). Voir la CAF côté propriétaire.

Étape 11 : signaler le nouvel occupant aux impôts

Pour chaque logement, vous déclarez à quel titre il est occupé et, si vous ne l'occupez pas, l'identité des occupants ou la raison pour laquelle il est vide. Toute location ou vacance demande une mise à jour, dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace sur impots.gouv.fr (impots.gouv). Service-public indique une déclaration avant le 1er juillet, après un changement de situation ; sans déclaration, ou avec une déclaration inexacte, l'amende est de 150 € par local (service-public, F17293). Pour la dernière campagne, impots.gouv demandait de déclarer avant le 1er juillet 2026 les changements survenus entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026.

Les loyers eux-mêmes se déclarent avec vos revenus : voir déclarer ses revenus locatifs.

La taxe d'habitation et le logement vide au 1er janvier

La taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023 : votre locataire qui y habite à titre principal ne la paie plus (service-public, F42).

Si le logement reste vide, la question est celle des taxes sur les logements vacants, qui ne visent que les logements non meublés :

• En zone tendue, la taxe annuelle sur les logements vacants est due par le propriétaire d'un logement inoccupé depuis au moins 1 année au 1er janvier : 17 % de la valeur locative cadastrale la 1re année, 34 % ensuite. Elle ne s'applique pas à un logement occupé plus de 90 jours de suite dans l'année, ni quand la vacance ne dépend pas de vous, par exemple un logement mis en location au prix du marché sans trouver de locataire.
• Ailleurs, la commune ou l'intercommunalité peut avoir voté une taxe d'habitation sur les logements vacants, pour un logement vide depuis plus de 2 ans.
• À partir de 2027, la loi de finances pour 2026 prévoit de fusionner les deux en une seule taxe sur la vacance des locaux d'habitation.

Vérifiez votre commune avec le simulateur officiel des zones tendues. Pensez aussi à l'assurance : en copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit avoir une assurance responsabilité civile ; hors copropriété, elle n'est pas obligatoire mais conseillée (service-public, F2023). Voir l'assurance propriétaire non occupant.

Toutes les étapes pour louer vous-même sont dans notre guide pour louer sans agence.