Louer sa résidence principale : bail, retour et impôts

Peut-on louer sa résidence principale ?

Oui : quand vous partez, vous pouvez louer le logement que vous habitiez, comme tout propriétaire bailleur. Une exception : un logement acheté avec un prêt à taux zéro (voir plus bas). Une fois loué, il devient la résidence principale de votre locataire : un logement qu'il occupe au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (service-public, F33175).

Vous louez donc comme n'importe quel propriétaire bailleur : un bail écrit conforme au modèle, les diagnostics annexés au bail (DPE, électricité, gaz, plomb, état des risques selon le logement) et un logement décent. En métropole, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025 (voir les diagnostics obligatoires et le logement décent).

Pensez aussi à mettre à jour votre déclaration d'occupation sur impots.gouv.fr : toute évolution (déménagement, location) demande une mise à jour, dans le service « Biens immobiliers » de votre espace (impots.gouv.fr).

Quel bail choisir : vide, meublé ou d'un an ?

Tout dépend de la durée de votre absence et de votre projet de retour.

• Bail vide : au moins 3 ans pour un propriétaire particulier. Sans congé donné à temps, il est reconduit pour 3 ans.
• Bail meublé : au moins 1 an, ou 9 mois pour un étudiant (voir louer à un étudiant). Le logement doit contenir un mobilier minimum (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, luminaires...), sinon le juge peut requalifier le bail en location vide : voir la liste des meubles obligatoires en location meublée. L'inventaire est signé à l'entrée et à la sortie : voir notre guide de l'inventaire en location meublée.
• Bail vide d'au moins 1 an : possible si vous prévoyez de reprendre votre logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Le motif doit impérativement figurer dans le bail. Au moins 2 mois avant la fin, vous confirmez au locataire par lettre recommandée avec avis de réception que l'événement est réalisé et que vous reprenez le logement. Sinon, le bail se poursuit jusqu'à 3 ans (service-public, F35109).
• Bail mobilité : meublé, de 1 à 10 mois, non renouvelable, pour un locataire en formation, en études supérieures, en stage, en mutation ou en mission temporaire. Vous n'avez pas de congé à donner à la fin (voir le bail mobilité).

Les autres différences entre vide et meublé (dépôt de garantie, préavis, impôts) sont dans notre guide louer meublé ou vide, et le contenu du contrat dans le bail de location.

Comment reprendre votre logement à votre retour ?

Vous ne pouvez donner congé que pour la date de fin du bail, et seulement pour vendre, pour reprendre le logement (l'habiter vous-même ou y loger un proche) ou pour un motif légitime et sérieux (service-public, F929).

1. Le délai : votre locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant la fin du bail en location vide, au moins 3 mois avant en meublé. Reçu en retard, il n'est pas valable.
2. La forme : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Un simple mail ne vaut pas.
3. Le contenu : le motif, le nom et l'adresse de la personne qui habitera le logement, son lien avec vous, ce qui justifie le caractère réel et sérieux de la reprise, et la notice d'information jointe.

En location vide, la reprise vaut pour vous-même, votre époux ou partenaire de Pacs, votre concubin depuis au moins 1 an, vos ascendants et descendants. Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont sous certains plafonds est protégé, sauf exceptions. Un congé frauduleux expose à une amende pénale de 6 000 € au plus. Le détail est dans notre guide du congé pour reprise.

Si votre locataire ne part pas, ne l'expulsez jamais vous-même : seul un commissaire de justice peut expulser, et expulser soi-même expose à des peines allant jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Aucune expulsion sans relogement pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Assurance et copropriété : ce qui change pour vous

En copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré en responsabilité civile ; pour un bailleur, on parle d'assurance « propriétaire non occupant ». Hors copropriété, elle n'est pas obligatoire mais conseillée (service-public, F2023). Voir notre guide de l'assurance propriétaire non occupant.

Votre locataire, lui, doit assurer les risques locatifs (incendie, dégât des eaux) et vous remettre son attestation à la remise des clés. En copropriété, un extrait du règlement de copropriété est annexé au bail.

Vous avez un prêt à taux zéro ?

Un logement acheté avec un prêt à taux zéro (offres émises depuis le 1er avril 2025) doit rester votre résidence principale pendant au moins six ans, à compter du premier déblocage des fonds. Il ne peut pas servir à la location saisonnière ou meublée. Pendant ces six ans, vous pouvez le louer seulement si vous devez partir pour l'une de ces raisons : mobilité professionnelle avec un trajet d'au moins 50 km ou d'au moins 1h30 aller, décès, divorce ou fin de Pacs, invalidité reconnue, chômage de plus d'un an. Le logement est alors loué vide, comme résidence principale du locataire, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire (ANIL).

Pour un autre prêt, notre conseil : relisez les conditions de votre offre de prêt et parlez-en à votre banque avant de louer (voir l'offre de prêt immobilier).

Impôts : vos loyers, puis la plus-value à la vente

Les loyers. En location vide, ils sont des revenus fonciers : jusqu'à 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 % (voir déclarer ses loyers). En meublé, ils sont des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement de 50 % au micro-BIC (voir les impôts de la location meublée).

La plus-value. La vente de votre résidence principale est exonérée, mais le logement doit l'être au moment de la vente. Un logement loué au jour de la vente n'est pas exonéré, même s'il est la résidence principale de votre locataire. Une tolérance existe si vous habitiez le logement jusqu'à sa mise en vente : il reste exonéré s'il est vendu dans un délai normal, en principe un an au plus, et s'il n'a été ni loué ni occupé gratuitement par un proche ou un tiers pendant ce temps (doctrine fiscale BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10 ; voir aussi service-public, F10864).

Si vous pensez vendre dans les mois qui viennent, notre conseil : comparez les loyers attendus avec l'impôt sur la plus-value : voir la plus-value d'une résidence principale et celle d'un logement qui n'est plus votre résidence principale. Notre outil vendre ou louer met côte à côte le prix de vente et le loyer de votre logement.

Vous partez à l'étranger

Les loyers d'un logement situé en France restent imposables en France, sous réserve de la convention fiscale, et se déclarent chaque année. L'impôt ne peut pas être inférieur à 20 % jusqu'à 29 579 € pour les revenus perçus en 2025, 30 % au-delà, sauf option pour le taux moyen s'il est plus favorable (impots.gouv.fr). Renseignez-vous aussi auprès des impôts de votre nouveau pays.

À la vente, un non-résident garde l'exonération de son ancienne résidence principale sous conditions : vendre au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le transfert de son domicile fiscal hors de France, et ne pas avoir mis le logement à la disposition d'un tiers entre-temps. Louer le logement fait donc perdre cette exonération.

Et la location courte durée de sa résidence principale ?

C'est un autre sujet : si vous habitez toujours le logement, vous pouvez le louer en meublé de tourisme quelques semaines, dans la limite de 90 à 120 jours par année civile selon la commune ; certaines grandes communes demandent une déclaration en mairie. Les règles que nous avons lues, commune par commune, sont dans notre liste des meublés de tourisme. Ce guide traite de la location à l'année, quand vous partez.

Pour situer votre loyer, notre estimation de loyer part des loyers demandés près de chez vous. Les étapes pour louer vous-même sont dans notre guide pour louer sans agence. Si votre locataire touche une aide au logement, voir la CAF côté propriétaire.