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Location meublée : impôts du LMNP, micro-BIC ou réel

LouerMis à jour le , d'après les sources officielles citées en fin d'article.

Les loyers d'un meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au micro-BIC, pour une location de longue durée, un abattement de 50 % s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus de 2025 et 83 600 € pour ceux de 2026 ; au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et l'amortissement du logement et des meubles.

Comment sont imposés les loyers d'un meublé ?

Comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers (service-public, F1165). Les règles ci-dessous valent pour les revenus de 2025 et de 2026 (service-public, F32744).

Êtes-vous loueur non professionnel (LMNP) ?

Oui si vos recettes de location meublée sont inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer (salaires, par exemple). Il suffit de l'une des deux conditions (F32744).

En LMNP, un déficit ne s'impute que sur vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes. Jusqu'à 23 000 € de recettes, vous ne payez pas de cotisations sociales, seulement les prélèvements sociaux.

Le micro-BIC : comment ça marche ?

Pour une location meublée de longue durée (F32744) :

  • recettes jusqu'à 77 700 € pour les revenus de 2025, 83 600 € pour ceux de 2026 ;
  • abattement forfaitaire pour frais de 50 % ;
  • aucune charge réelle déductible ;
  • pas d'impôt si les recettes sont inférieures à 305 €.

Les règles sont plus strictes pour un meublé de tourisme non classé : plafond de 15 000 € et abattement de 30 %.

Le régime réel : quand le choisir ?

Il s'applique sur option, ou d'office au-delà des plafonds du micro-BIC (après une année de dépassement, le micro-BIC s'applique encore une fois) ; l'option se renouvelle chaque année sauf si vous y renoncez. Vous déduisez les frais et charges réellement supportés, y compris l'amortissement du prix d'achat du logement et des meubles, sur justificatifs (F32744).

Comment déclarer ?

  • Micro-BIC : les recettes brutes, en ligne ou sur le formulaire 2042 C-PRO, avec votre numéro SIRET.
  • Régime réel : le formulaire 2031-SD, dont les montants se reportent sur la 2042 C-PRO (F32744).

Faut-il s'immatriculer ?

Oui. Déclarez votre activité au guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le premier jour de location ; c'est gratuit. Vous obtenez un numéro SIRET et indiquez le régime d'imposition choisi (F32744).

Et à la revente ?

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, « les amortissements que vous avez pu déduire sont réintégrés dans le prix d'acquisition », sous certaines conditions (service-public, F10864). Le notaire calcule l'impôt : voir notre guide de la plus-value d'une résidence secondaire.

Vous hésitez encore entre les deux formules ? Voir louer meublé ou vide. Pour un logement vide, voir déclarer ses revenus locatifs.

Questions fréquentes

Quel est l'abattement du micro-BIC pour une location meublée ?
50 % pour une location de longue durée, avec un plafond de recettes de 77 700 € pour les revenus de 2025 et de 83 600 € pour ceux de 2026.
Quand est-on loueur meublé non professionnel ?
Quand les recettes de location meublée sont inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer.
Faut-il un numéro SIRET pour louer en meublé ?
Oui. Il s'obtient en déclarant l'activité au guichet des formalités des entreprises, gratuitement, dans les 15 jours suivant le début de la location.

Sources officielles

Ce guide résume les règles générales publiées par l'administration. Pour un cas particulier, l'Adil de votre département, un notaire ou un avocat peut vous conseiller.