Plus-value d'une résidence secondaire : le calcul
VendreMis à jour le , d'après les sources officielles citées en fin d'article.
La plus-value d'une résidence secondaire ou d'un logement loué est imposée à 19 % et soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %, après des abattements pour durée de détention. Vous êtes exonéré d'impôt au-delà de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Le notaire calcule et paie l'impôt.
Une résidence secondaire est-elle taxée à la vente ?
Oui, sauf exonération. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée ; une résidence secondaire ou un logement loué relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers (service-public, F10864). Pour la résidence principale, voir notre guide plus-value et résidence principale.
Comment calculer la plus-value ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Le prix d'achat est augmenté :
- des frais d'acquisition : leur montant réel, ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
- des travaux : leur montant réel, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Si vous avez loué le logement en meublé comme loueur non professionnel, les amortissements déduits sont réintégrés, sous conditions (F10864).
Quels abattements pour durée de détention ?
La plus-value brute est réduite chaque année de détention au-delà de la 5e, avec deux barèmes différents.
Pour l'impôt sur le revenu :
- 6 % par an de la 6e à la 21e année ;
- 4 % la 22e année ;
- exonération au-delà de 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux :
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année ;
- 1,60 % la 22e année ;
- 9 % par an au-delà ;
- exonération au-delà de 30 ans.
Quels taux s'appliquent ?
Après abattements, la plus-value est imposée à 19 % pour l'impôt sur le revenu, et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (F10864).
Existe-t-il d'autres exonérations ?
Oui, notamment :
- si le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € ;
- pour la première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes et que vous utilisez le prix pour acheter ou construire votre résidence principale dans les 2 ans. Cette exonération ne joue qu'une fois, et doit être mentionnée dans l'acte.
Qui déclare et paie ?
Le notaire. Il calcule la plus-value et l'impôt, établit la déclaration et paie l'impôt au moment de la vente (F10864).
Vendre un logement loué
Si le logement est occupé par un locataire, vous pouvez le vendre loué ou libre : voir vendre un logement loué. Toutes les étapes sont dans notre guide pour vendre sa maison sans agence.
Questions fréquentes
- Au bout de combien d'années ne paie-t-on plus de plus-value sur une résidence secondaire ?
- Au-delà de 22 ans de détention, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu ; au-delà de 30 ans, vous ne payez plus de prélèvements sociaux non plus.
- Comment calculer la plus-value d'une maison secondaire ?
- Prix de vente moins prix d'achat, ce dernier augmenté des frais d'acquisition (réels ou 7,5 %) et des travaux (réels ou 15 % après 5 ans de détention). Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite.
- La plus-value d'un logement loué est-elle taxée ?
- Oui, comme celle d'une résidence secondaire, sauf exonération. En location meublée non professionnelle, les amortissements déduits sont réintégrés, sous conditions.
Sources officielles
Ce guide résume les règles générales publiées par l'administration. Pour un cas particulier, l'Adil de votre département, un notaire ou un avocat peut vous conseiller.