Vente maison succession : vendre une maison héritée

Peut-on vendre une maison avant la fin de la succession ?

Oui, à deux conditions. D'abord, les héritiers doivent pouvoir prouver qu'ils sont propriétaires : quand la succession comprend un bien immobilier, le notaire établit une attestation de propriété immobilière, qui constate le transfert de la maison du défunt à ses héritiers ; une fois publiée au service de la publicité foncière, elle leur sert de titre de propriété (service-public, F1295).

Ensuite, vendre un bien de la succession vaut acceptation pure et simple de la succession (service-public, F1199) : vous recevez votre part, mais vous payez aussi les dettes du défunt. Si vous craignez des dettes, parlez-en au notaire avant de mettre la maison en vente : l'acceptation à concurrence de l'actif net vous évite de payer au delà de ce que vous recevez.

Quelles sont les étapes ?

1. Prendre un notaire : il est obligatoire dès que la succession comprend un bien immobilier.
2. Prouver la qualité d'héritier : un acte de notoriété est nécessaire quand la succession atteint 5 965 €.
3. Choisir votre option : accepter, accepter à concurrence de l'actif net ou renoncer. Personne ne peut vous y obliger avant 4 mois après le décès ; ensuite, un cohéritier ou un créancier peut vous sommer de choisir.
4. Déposer la déclaration de succession dans les 6 mois du décès en France métropolitaine (12 mois pour un décès à l'étranger), et payer les droits (service-public, F80).
5. Faire établir et publier l'attestation de propriété immobilière.
6. Décider la vente entre héritiers, puis préparer les diagnostics, l'annonce et les visites, comme pour toute vente.

Faut-il l'accord de tous les héritiers ?

Oui, en principe. Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers sont en indivision et la vente se décide à l'unanimité. Si l'un refuse, ceux qui détiennent au moins 2/3 des droits peuvent demander au tribunal d'ordonner la vente (service-public, F1296). Un héritier peut aussi céder sa seule part ou demander le partage. Les règles et les recours sont dans notre guide pour vendre en indivision.

Quel impôt sur la plus-value d'une maison héritée ?

Les règles sont celles d'une résidence secondaire, avec trois points propres à l'héritage :

• le prix d'achat retenu est la valeur déclarée pour les droits de succession (service-public, F10864) ;
• les frais ajoutés à ce prix sont les frais réels que vous avez payés et pouvez justifier : frais d'acte et de déclaration, honoraires du notaire, et la part des droits de succession qui correspond à la maison ; le forfait de 7,5 % ne vaut que pour un achat (BOFiP) ;
• la durée de détention se compte à partir de l'ouverture de la succession, c'est-à-dire du décès.

La plus-value est ensuite imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements qui exonèrent d'impôt sur le revenu au delà de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au delà de 30 ans. Le notaire calcule et paie l'impôt au moment de la vente.

Une conséquence directe : une valeur déclarée trop basse réduit les droits de succession, mais augmente la plus-value taxée à la revente.

Si la maison est votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est exonérée. Le calcul complet est dans notre guide de la plus-value d'une résidence secondaire.

Qui consulter ?

Le notaire chargé de la succession, pour l'option, la déclaration et l'attestation de propriété ; un avocat si les héritiers ne sont pas d'accord ; l'ADIL de votre département pour une information gratuite (anil.org). Ce guide donne les règles générales, pas un conseil pour votre cas.

Préparer la vente

Les étapes, des diagnostics à l'acte, sont dans notre guide pour vendre sans agence, et les papiers à réunir dans notre check-list des documents pour vendre. Pour savoir combien de temps prévoir, voir les délais d'une vente.