Vendre une maison en indivision : les règles

Faut-il l'accord de tous pour vendre ?

Oui, en principe : la vente d'un bien indivis se décide à l'unanimité des indivisaires (service-public, F1296). Les décisions de gestion courante, comme signer ou renouveler un bail d'habitation, se prennent elles à la majorité des 2/3 des droits indivis.

Que faire si un indivisaire refuse de vendre ?

L'unanimité n'est pas exigée dans trois cas (F1296) :

• vente ordonnée par le tribunal, à la demande d'indivisaires qui détiennent au moins 2/3 des droits indivis ;
• indivisaire incapable de manifester sa volonté, ou qui met en péril l'intérêt commun : les autres peuvent saisir le tribunal ;
• urgence : le tribunal peut autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis quand l'urgence et l'intérêt commun le nécessitent (service-public, A18909).

La vente ordonnée par le tribunal à 2/3 des droits n'est pas possible si la propriété du bien est démembrée, ni si un indivisaire est présumé absent, incapable de manifester sa volonté ou sous mesure de protection.

Les 2/3 se comptent en droits, pas en nombre de personnes.

Peut-on vendre seulement sa part ?

Oui. Si l'acheteur est extérieur à l'indivision, vous devez d'abord notifier aux autres indivisaires, par acte de commissaire de justice, votre intention, le prix, les conditions, ainsi que le nom, le domicile et la profession de l'acheteur (F1296).

Chaque indivisaire a alors 1 mois après la notification pour vous dire qu'il reprend votre part aux mêmes prix et conditions. Sans cette notification, les autres indivisaires ou leurs héritiers peuvent demander l'annulation de la vente dans les 5 ans qui suivent le jour où ils l'ont apprise.

Peut-on sortir de l'indivision ?

À tout moment, sauf si un jugement ou une convention entre indivisaires s'y oppose : vous pouvez céder votre part ou demander le partage. Si les autres veulent rester en indivision, ils peuvent demander au tribunal de les y autoriser et de vous attribuer votre part (F1296).

Et l'impôt sur la plus-value ?

La plus-value de la résidence principale du vendeur est exonérée ; pour une maison héritée qui n'est pas votre résidence principale, voir notre guide de la plus-value d'une résidence secondaire et celui de la plus-value de la résidence principale.

Une fois d'accord

Les étapes de la vente, des diagnostics à l'acte chez le notaire, sont dans notre guide pour vendre sa maison sans agence, et les papiers à réunir dans notre check-list des documents pour vendre.