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Divorce et vente de la maison : options et droit de partage

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Naistor :

Au divorce, vous pouvez vendre la maison ensemble, la laisser à l'un contre une soulte, ou la garder en indivision. Le droit de partage est de 1,10 % depuis 2022, pas 2,50 % (article 746 du code général des impôts).

Naistor :

Avec un bien immobilier commun ou en indivision, le partage se fait chez le notaire.

Dites-m'en plus pour votre cas :

Au moment d'un divorce, les époux propriétaires peuvent vendre la maison ensemble et partager le prix, l'attribuer à l'un d'eux, qui rachète la part de l'autre ou lui verse une soulte, ou la garder en indivision. Le partage d'un bien immobilier se fait chez le notaire et supporte un droit de partage de 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 (code général des impôts, article 746), au lieu de 2,50 % pour les autres partages.

Quelles options pour la maison ?

Quand les époux sont propriétaires de leur logement, ils ont trois possibilités (service-public, F36328) :

  • vendre ensemble et récupérer chacun sa part du prix ;
  • attribuer la maison à l'un d'eux, qui rachète la part de l'autre ou lui verse une soulte ; la soulte n'est pas obligatoire si l'autre reçoit d'autres biens en compensation ;
  • garder la maison en indivision, par exemple pour la louer, avec une convention d'indivision établie devant notaire.

Le juge aux affaires familiales peut aussi accorder un bail à l'époux qui n'est pas propriétaire, jusqu'à la majorité du plus jeune enfant commun. La part de chacun dépend de votre régime matrimonial, de la date d'achat et de la façon dont la maison a été financée.

Vendre avant ou après le divorce ?

Cela dépend du type de divorce (service-public, F903) :

  • divorce par consentement mutuel : le partage des biens est réglé avant l'enregistrement de la convention de divorce ; sans accord sur la maison, ce divorce n'est pas possible ;
  • divorce judiciaire : le partage peut se faire à l'amiable avant le prononcé du divorce, ou après, et la loi ne fixe pas de délai.

Dans les deux cas, si vous avez un bien immobilier commun ou en indivision, le partage se fait chez un notaire, par un acte de partage.

Quel est le taux du droit de partage : 1,10 % ou 2,50 % ?

Les deux chiffres existent, et c'est ce qui crée la confusion. L'article 746 du code général des impôts (Légifrance) fixe :

  • 2,50 % pour les partages en général, entre copropriétaires, cohéritiers ou associés ;
  • 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un Pacs (1,80 % en 2021).

Pour un divorce, c'est donc 1,10 %, avec un minimum de 25 €. Les honoraires du notaire s'ajoutent, calculés sur la valeur des biens partagés.

Et l'impôt sur la plus-value ?

La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Un logement que vous avez quitté avant la vente garde ce statut s'il est vendu dans un délai normal, en principe un an au plus. Après une séparation, celui qui a quitté le logement est aussi exonéré si son ex-conjoint ou ex-partenaire y a habité jusqu'à la mise en vente et si la vente se fait dans un délai normal ; aucun délai n'est exigé entre la séparation et la mise en vente (BOFiP, § 180, 190 et 260). Sinon, la plus-value est imposable pour lui. Pour un autre bien, voir notre guide de la plus-value d'une résidence secondaire.

Et en cas de désaccord ?

En divorce judiciaire, le juge aux affaires familiales tranche. Un époux peut demander que la maison lui soit attribuée (attribution préférentielle), et le juge peut ordonner une vente aux enchères (licitation). Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 réforme la procédure de partage judiciaire à partir du 1er janvier 2027 (Légifrance).

Qui consulter ?

Le notaire pour le partage et l'acte de vente, l'avocat pour la procédure de divorce, et l'ADIL de votre département pour une information gratuite (anil.org). Ce guide donne les règles générales, pas un conseil pour votre cas.

Si vous vendez

Les étapes de la vente sont dans notre guide pour vendre sans agence. Si vous restez en indivision, les règles pour vendre plus tard sont dans celui pour vendre en indivision, et les délais jusqu'à l'acte dans celui des délais d'une vente.

Questions fréquentes

Quel est le droit de partage en cas de divorce ?
1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour un partage qui suit un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un Pacs (code général des impôts, article 746). Le taux général de 2,50 % ne s'applique pas à ces partages.
Peut-on vendre la maison pendant la procédure de divorce ?
Oui, si les deux époux sont d'accord. En divorce judiciaire, le partage peut se faire avant ou après le prononcé ; en divorce par consentement mutuel, il est réglé avant l'enregistrement de la convention.
Que se passe-t-il si l'un des époux refuse de vendre ?
Le juge aux affaires familiales tranche : il peut attribuer la maison à l'un des époux ou ordonner une vente aux enchères.
Faut-il payer une soulte pour garder la maison ?
En général, celui qui garde la maison rachète la part de l'autre ou lui verse une soulte. Elle n'est pas obligatoire si l'autre époux reçoit d'autres biens en compensation.

Sources officielles

Par l'équipe Naistor. Mis à jour le , d'après les sources officielles ci-dessus.

Ce guide résume les règles générales publiées par l'administration. Pour un cas particulier, l'Adil de votre département, un notaire ou un avocat peut vous conseiller.