Vendre ou louer sans agence : les options comparées

Les cinq façons de faire

1. L'agence classique : un agent immobilier s'occupe de la vente ou de la location, avec un mandat.
2. L'agence en ligne : un agent immobilier aussi, qui travaille surtout par son site.
3. Le site d'annonces entre particuliers : vous publiez votre annonce et vous faites tout vous-même.
4. À une personne que vous connaissez : sans annonce, l'acheteur ou le locataire est déjà là.
5. Naistor : vous vendez ou louez vous-même, avec un assistant qui rédige l'annonce et répond à vos contacts, pour un prix fixe.

Pour chacune, les mêmes questions : qui fait quoi, ce que vous payez, ce qui vous engage, et quand c'est le bon choix. Les règles citées viennent de service-public.gouv.fr et de Légifrance ; les prix de Naistor sont ceux de ses conditions générales au 29 octobre 2026. Nous ne citons le prix d'aucun autre service : il change selon l'offre, lisez-le sur son site.

Ce qui ne change pas, quelle que soit l'option

• Le dossier de diagnostic technique se joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente (service-public, F10798) : voir les diagnostics obligatoires pour vendre.
• L'annonce indique les classes énergie et climat du DPE (diagnostic de performance énergétique).
• Après l'avant-contrat, l'acheteur particulier a 10 jours calendaires pour se rétracter (service-public, F2965).
• L'acte de vente se signe chez un notaire ; sauf accord contraire, l'acheteur paie les frais d'acte.
• En location, vous ne demandez au candidat que les pièces de la liste officielle, avec ou sans agence.

Ce que vous choisissez, c'est donc qui fait le travail entre l'annonce et la signature, et comment il est payé.

L'agence classique

• Qui fait quoi : l'agent publie l'annonce, fait visiter et vous met en relation avec l'acheteur. Pour être payé, il doit remplir cette mission.
• Ce que vous payez : en vente, les honoraires ne sont pas encadrés. L'agent les fixe, affiche ses prix maximums TTC en vitrine et sur son site, et vous pouvez les négocier à la baisse. Ils sont versés après la signature de l'acte chez le notaire, par le vendeur ou par l'acheteur selon ce que dit le mandat (service-public, F2954).
• Ce qui vous engage : un mandat écrit. Simple, vous pouvez encore vendre vous-même ; exclusif, vous ne le pouvez plus tant qu'il court. Un mandat exclusif est irrévocable 3 mois, puis se résilie avec un préavis de 15 jours. Une clause pénale peut vous faire payer l'agent si vous vendez à un acheteur qu'il vous a présenté, jusqu'à 24 mois après la fin du mandat si celui-ci le prévoit (service-public, F1550). Le détail : mandat simple ou exclusif.
• Le bon choix si vous ne voulez ni faire visiter ni suivre les échanges, ou si vous habitez loin du bien.

Ce que coûtent les honoraires selon le prix et qui les paie : notre guide des frais d'agence immobilière en vente.

L'agence en ligne

• Qui fait quoi : c'est un agent immobilier, soumis aux mêmes règles qu'une agence classique. Toute personne qui prête son concours, de façon habituelle, à la vente ou à la location du bien d'autrui détient une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, avec une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle (Légifrance, loi n° 70-9). Ce qui change, c'est la façon de travailler : surtout à distance, par son site. Qui prend les photos, qui fait visiter, qui répond aux acheteurs : cela varie d'une offre à l'autre.
• Ce que vous payez : des honoraires libres, affichés TTC sur son site, comme toute agence. Aucune somme ne peut vous être demandée avant que la vente soit conclue.
• Ce qui vous engage : un mandat écrit, simple ou exclusif, avec les mêmes règles de durée et de résiliation.
• Le bon choix si vous voulez un professionnel avec un mandat, et un suivi surtout en ligne. Avant de signer, lisez la liste des prestations comprises et le type de mandat.

Le site d'annonces entre particuliers

• Qui fait quoi : vous rédigez et publiez l'annonce, vous répondez aux appels et aux messages, vous faites visiter, vous recevez les offres et vous réunissez les documents pour le notaire. Les étapes sont dans notre guide pour vendre sans agence.
• Ce que vous payez : aucune commission. Le prix de l'annonce dépend du site et des options choisies : lisez sa page de tarifs.
• Ce qui vous engage : aucun mandat. Vous restez libre de retirer l'annonce ou de vendre autrement.
• Le bon choix si vous avez du temps, restez joignable, y compris le soir, et êtes à l'aise avec les règles de la vente.

À une personne que vous connaissez

• Qui fait quoi : un voisin, un proche ou un collègue veut acheter. Sans annonce, il reste les diagnostics, l'offre écrite, l'avant-contrat et l'acte chez le notaire.
• Ce que vous payez : ni commission ni annonce ; les diagnostics restent à fournir.
• Ce qui vous engage : votre acceptation écrite de l'offre, puis l'avant-contrat et l'acte.
• Le bon choix si l'acheteur est déjà trouvé. Vous n'avez besoin ni d'une agence ni de Naistor. Votre logement est loué ? Voir vendre un logement loué.

Naistor

• Ce que c'est : Naistor n'est pas un agent immobilier et ne détient pas de carte professionnelle. Il ne reçoit aucun mandat, ne négocie pas en votre nom et ne détient aucun fonds. Son prix ne dépend jamais de la conclusion de la vente ou de la location.
• Qui fait quoi : Naistor, un assistant fondé sur l'intelligence artificielle, rédige votre annonce ; un agent immobilier de l'équipe la relit avec son prix si vous le demandez. Vous la publiez vous-même, sur vos propres comptes de sites d'annonces. Naistor répond ensuite à ceux qui vous écrivent, en se présentant comme une IA, propose des créneaux de visite, enregistre les offres et prépare des modèles de documents. Vous faites visiter et vous prenez chaque décision.
• Ce que vous payez : l'annonce rédigée est gratuite. Pour les réponses, les visites et les offres, un prix fixe TTC : le pack vente, 399 € payés une fois, jusqu'à la vente ; le pack location, 199 € payés une fois, jusqu'au bail signé ; ou l'abonnement, 99 € par mois, sans engagement, en vente comme en location. Garantie sous conditions (conditions générales, article 2.5) : Naistor vous rembourse si aucune offre d'achat ne vous est faite dans les 3 mois qui suivent votre paiement (vente), ou si aucun candidat ne se présente dans les 30 jours qui le suivent (location).
• Ce qui vous engage : aucun mandat ; l'abonnement s'arrête quand vous voulez.
• Ce que Naistor ne fait pas : les visites à votre place, la négociation, la gestion locative.
• Le bon choix si vous voulez vendre ou louer vous-même, sans commission, et être aidé pour les messages, les visites, les offres et les documents. Naistor ne remplace pas le site d'annonces : vous y publiez l'annonce qu'il a rédigée.

Louer : agence ou entre particuliers

Avec une agence, les frais de visite, de dossier et de rédaction du bail se partagent. La part du locataire ne dépasse ni la moitié des frais, ni un plafond TTC par m² de surface habitable : 12,10 € en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € en zone non tendue ; pour l'état des lieux d'entrée, 3,03 € par m². La rédaction et la diffusion de l'annonce restent entièrement à la charge du propriétaire, comme la gestion locative (service-public, F375). Le détail : frais d'agence en location.

Sans agence, vous publiez l'annonce sur un site de location entre particuliers et vous faites chaque étape, du DPE à l'état des lieux : voir louer son appartement sans agence. Avec le pack location ou l'abonnement, Naistor répond aux candidats, rassemble leurs dossiers avec les seules pièces autorisées et prépare le bail ; vous choisissez votre locataire.