Vendre un logement loué : vos deux options

Peut-on vendre un logement occupé par un locataire ?

Oui. Vous pouvez vendre votre logement loué à qui vous voulez, sans en informer le locataire, tant que vous le vendez loué (service-public, F35784). Ce qui se passe ensuite :

• le bail continue aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire ;
• c'est le nouveau propriétaire qui rendra le dépôt de garantie au départ du locataire ;
• l'engagement de la caution du locataire continue, sauf si l'acte de cautionnement prévoit le contraire.

Comment organiser les visites ?

Prévenez le locataire. Les visites sont limitées à 2 heures par jour, et aucune visite n'a lieu le dimanche ni les jours fériés (F35784).

Comment vendre le logement libre ?

Il faut donner au locataire un congé pour vente, pour la date de fin du bail seulement (service-public, F929). Le locataire doit le recevoir au moins 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide, au moins 3 mois avant pour un meublé ; reçu en retard, le congé n'est pas valable.

En logement vide, le congé vaut offre de vente au locataire, qui devient prioritaire pendant les 2 premiers mois du préavis. En meublé, il n'a pas ce droit. Le contenu de la lettre et les locataires protégés sont détaillés dans notre guide du congé pour vente.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?

En règle générale, non si vous vendez en cours de bail, avec le locataire en place. Oui, en logement vide, si vous lui donnez congé pour vendre : il peut accepter l'offre pendant les 2 premiers mois du préavis, puis il a 2 mois pour signer l'acte, 4 mois s'il demande un prêt (F35784).

Ce que l'acheteur pourra faire ensuite

Pour un logement vide acheté loué, l'acheteur ne peut pas donner congé tout de suite (F35784) :

• si le bail se termine moins de 3 ans après l'achat, il ne peut donner congé pour vendre qu'à la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail ;
• si le bail se termine moins de 2 ans après l'achat, un congé pour habiter ne prend effet que 2 ans après la signature de l'acte.

Dites-le aux acheteurs qui veulent habiter le logement : cela change leur calendrier.

Quels documents prévoir ?

En plus des documents habituels, vous fournissez les baux en cours (service-public, F2965). La liste complète est dans notre check-list des documents pour vendre, et toutes les étapes dans notre guide pour vendre sa maison sans agence.