Compromis de vente entre particuliers : les règles

Compromis ou promesse : la différence

Ce sont les deux avant-contrats possibles (service-public, F2965) :

• le compromis de vente (promesse synallagmatique) : vous et l'acheteur êtes engagés tous les deux dès la signature ;
• la promesse unilatérale de vente : vous vous engagez à vendre, l'acheteur garde le choix d'acheter ou non pendant un délai fixé. Pendant ce délai, vous ne pouvez pas vendre à quelqu'un d'autre.

Signer entre particuliers, c'est possible

Le compromis peut être signé entre vous (acte sous signature privée), contresigné par un avocat ou passé devant notaire. Deux règles de forme à connaître :

• une promesse unilatérale signée sans notaire doit être enregistrée dans les 10 jours qui suivent l'acceptation de l'acheteur, auprès du service des impôts chargé de l'enregistrement ; cela coûte 125 € ;
• si vous vendez en tant que particulier et que l'avant-contrat dure plus de 18 mois, il doit être passé devant notaire.

Ce que contient le compromis

• L'identité et les coordonnées du vendeur et de l'acheteur.
• L'adresse, les références cadastrales et la description précise du bien.
• Le prix et la façon de le payer (comptant, avec ou sans prêt).
• Les conditions suspensives, par exemple l'obtention du prêt de l'acheteur, et leur délai.
• La date limite de signature de l'acte de vente.
• Les règles de rétractation de l'acheteur.

Le dossier de diagnostic technique y est joint (service-public, F10798). La liste des papiers à réunir est dans notre check-list des documents pour vendre.

Le dépôt de garantie

L'acheteur n'a pas à verser d'argent pour que le compromis soit valable. Mais il est fréquent que le compromis prévoie un dépôt de garantie : un acompte correspondant à 10 % du prix, bloqué sur le compte du notaire jusqu'à la vente, et rendu à l'acheteur si les conditions suspensives ne se réalisent pas (F2965).

Pour une promesse unilatérale, on parle d'indemnité d'immobilisation, en pratique de 5 % à 10 % du prix. Elle est obligatoire, et d'au moins 5 %, si la promesse dure plus de 18 mois.

Ne demandez ni ne recevez aucune somme avant la fin du délai de rétractation de l'acheteur, sauf si l'argent est confié à un professionnel qui dispose d'une garantie financière, comme un notaire : sinon, l'amende peut atteindre 30 000 € (service-public, F2604).

Les délais à prévoir

• Rétractation de l'acheteur : 10 jours calendaires, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis. Il se rétracte par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Condition de prêt : au moins 1 mois à compter de la signature.
• Autres conditions et signature de l'acte : vous les fixez librement avec l'acheteur.
• En Alsace et en Moselle (Haut-Rhin, Bas-Rhin, Moselle), un compromis signé entre particuliers doit être suivi de l'acte notarié dans les 6 mois au plus.

Le vendeur peut-il se rétracter ?

Non. Vous êtes définitivement engagé dès la signature du compromis, sauf si l'acte prévoit une clause de rétractation ou de dédit (F2965).

Ce qu'il faut dire à l'acheteur

Si vous connaissez une information qui peut compter pour sa décision, dites-la : travaux coûteux votés, fissures importantes, risque d'inondation. Un manquement peut entraîner l'annulation du contrat (F2965).