Encadrement des loyers à Montpellier : plafonds 2026

Quel est le plafond de loyer à Montpellier ?

Le loyer de base, c'est-à-dire le loyer hors charges et hors complément, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de votre logement, soit le loyer médian relevé pour ce type de logement augmenté de 20 %. Ce plafond est fixé en euros par m² de surface habitable par l'arrêté préfectoral du 9 juin 2026, en vigueur du 1er juillet 2026 au 23 novembre 2026. Il dépend de quatre critères :

• la zone : Montpellier est découpée en 5 zones ;
• le nombre de pièces : 1, 2, 3, 4 et plus ;
• l'époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, de 1991 à 2005, après 2005 ;
• le type de location : vide ou meublée.

D'après le tableau de l'arrêté, le loyer de référence majoré va de 11,6 € à 25,7 € par m² et par mois en location vide, et de 12,7 € à 28,0 € en meublé. Le plafond le plus haut concerne un logement d'une pièce de la zone 1 construit entre 1971 et 1990 ; le plus bas, un logement de 4 pièces et plus de la zone 5 construit avant 1946 ou entre 1971 et 1990.

Montpellier est en zone tendue. Les règles des autres villes sont dans notre guide de l'encadrement des loyers.

Un exemple

Un 2 pièces de 40 m² de surface habitable, construit avant 1946, en zone 1 : le loyer de référence majoré est de 18,7 € par m² en location vide. Le loyer de base, hors charges, ne peut donc pas dépasser 748 € par mois (40 m² multipliés par 18,7 €), sauf complément de loyer justifié. En meublé, le loyer de référence majoré est de 20,4 € par m², soit 816 € par mois au plus.

Comment connaître le plafond de votre logement ?

1. Utilisez le simulateur de Montpellier Méditerranée Métropole : il vérifie si le loyer est conforme selon les caractéristiques du logement et son adresse.
2. Ou lisez l'arrêté : les tableaux par zone sont en annexe 1, la carte des zones en annexe 2, aussi en ligne sur le site des services de l'État dans l'Hérault.

Le plafond à respecter est celui de l'arrêté en vigueur à la date de signature du bail : un nouvel arrêté est pris chaque année au 1er juillet.

Quels logements sont concernés ?

Les logements loués vides ou meublés comme résidence principale, mis ou remis en location, au renouvellement du bail ou en bail mobilité, pour un bail signé depuis le 1er juillet 2022. Seule la commune de Montpellier est concernée dans la métropole.

Que devez-vous écrire dans le bail et dans l'annonce ?

Le bail indique le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et l'annonce aussi (service-public, F1314). Les autres mentions sont dans nos guides du bail de location et de l'annonce de location.

Pouvez-vous ajouter un complément de loyer ?

Seulement si votre loyer de base atteint le loyer de référence majoré et si le logement a des caractéristiques de localisation ou de confort (une terrasse, par exemple) qui le justifient, par rapport aux logements de la même catégorie dans la même zone. Le montant et les motifs figurent dans le bail.

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, aucun complément n'est possible si le logement a l'un de ces défauts : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres qui laissent anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations venant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. C'est à vous de prouver que le complément est justifié.

En cas de désaccord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation de l'Hérault.

Changer de locataire ou renouveler le bail

• Nouveau locataire : le loyer de base ne dépasse jamais le plafond. Si le logement est resté vide moins de 18 mois, le loyer du dernier locataire figure dans le bail et ne peut être augmenté que dans certains cas. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué : voir DPE et location.
• Renouvellement, loyer trop bas : si votre loyer est inférieur au loyer de référence minoré (30 % sous le loyer de référence), vous pouvez demander une réévaluation. Impossible pour un logement classé F ou G.
• Renouvellement, loyer trop haut : si votre loyer dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une baisse.

Pour la révision annuelle en cours de bail, voir la révision du loyer.

Que risquez-vous si le loyer dépasse le plafond ?

Le locataire peut demander une baisse du loyer, en passant par la commission de conciliation puis le juge. Ne pas respecter le plafond vous expose aussi à une amende jusqu'à 5 000 €, ou 15 000 € si vous louez par une société (service-public, F1314).

Jusqu'à quand l'encadrement s'applique-t-il ?

C'est une expérimentation : la loi du 23 novembre 2018 la prévoit pour huit ans à compter de sa publication (Légifrance, article 140). L'arrêté du 9 juin 2026 reste applicable jusqu'au 23 novembre 2026, qu'il présente comme la date de fin de l'expérimentation. Pour la prolonger, il faudrait une nouvelle loi. Cette date ne concerne que le plafond : la règle de la zone tendue sur la hausse du loyer entre deux locataires vient d'un autre texte.

Avant de vendre ou de fixer un loyer, comparez aussi les prix au m² à Montpellier. Les plafonds des autres villes : Paris, Lyon et Bordeaux. Toutes les étapes pour louer vous-même sont dans notre guide pour louer sans agence.