Augmenter le loyer entre deux locataires : règles et étapes

Pouvez-vous augmenter le loyer entre deux locataires ?

En zone tendue, seulement dans certains cas. L'encadrement de l'évolution des loyers ne s'applique que dans les communes situées en zone tendue, au logement loué comme résidence principale ou en bail mobilité (service-public, F1314). Commencez donc par vérifier votre commune avec le simulateur officiel des zones tendues ; la liste et ses effets sont dans notre guide de la zone tendue.

En métropole, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F suivront à partir du 1er janvier 2028 (service-public, A17975). Avant de penser au loyer, vérifiez que le logement peut être reloué.

Partout, zone tendue ou non, le loyer du nouveau bail d'un logement classé F ou G ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent (Légifrance, loi n° 89-462, article 17). La règle vaut pour un bail signé depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

En zone tendue, logement loué dans les 18 derniers mois

Le loyer du dernier locataire figure dans le nouveau bail, et vous ne pouvez l'augmenter que dans trois cas (bail signé depuis le 1er juillet 2024) :

1. Le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois : vous pouvez l'augmenter de la variation annuelle de l'IRL (indice de référence des loyers) publié à la date de signature du nouveau bail. Le calcul est dans notre guide de la révision du loyer.
2. Vous avez financé des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence, avant ou après le départ du locataire, dans le logement ou les parties communes, pour au moins 50 % de la dernière année de loyer hors charges : le loyer annuel peut augmenter de 15 % du coût TTC des travaux. Si des travaux d'amélioration d'au moins une année de loyer ont été faits depuis moins de 6 mois, vous fixez le nouveau loyer librement.
3. L'ancien loyer était manifestement sous-évalué : la hausse ne dépasse pas 50 % de l'écart entre un loyer tiré des loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer, révisé sur l'IRL s'il ne l'a pas été depuis 12 mois.

Exemple donné par l'ANIL : dernier loyer de 600 € après révision, loyers du voisinage à 900 €, soit 300 € d'écart ; le loyer peut monter de 150 €, à 750 €. Les références qui justifient la hausse sont jointes au bail, et doivent porter sur des baux récents comme sur des baux de plus de trois ans. Vous pouvez les obtenir auprès d'agences, d'associations de propriétaires ou de locataires, ou des observatoires locaux des loyers (ANIL).

Logement classé F ou G : aucun de ces trois cas ne s'applique, en métropole pour un bail signé depuis le 24 août 2022 et partout pour un bail signé depuis le 1er juillet 2024. Le loyer ne dépasse pas celui du locataire précédent.

En zone tendue, logement vide depuis 18 mois ou plus

Pour un bail signé depuis le 1er juillet 2024, vous fixez librement le loyer d'un logement classé A à E. Pour un logement classé F ou G, il ne dépasse pas le dernier loyer du locataire précédent. Une première mise en location reste libre.

Dans les villes où le loyer est plafonné

Dans ces villes, le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne dépasse pas le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail. C'est le cas à Paris, dans Est Ensemble et Plaine Commune, à Bordeaux, dans une partie de Grenoble-Alpes Métropole, à Lille avec Hellemmes et Lomme, à Lyon et Villeurbanne, à Montpellier et dans le Pays basque. Les deux règles s'ajoutent : même quand la hausse est permise, le plafond reste à respecter (ANIL).

Le bail et l'annonce indiquent le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Un complément de loyer est interdit, pour un bail signé depuis le 18 août 2022, si le logement a l'un de ces défauts : sanitaires sur le palier, humidité sur certains murs, DPE classé F ou G, fenêtres qui laissent anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations ou inondations venant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale ; c'est à vous de prouver qu'il est justifié (service-public, F36218). Ne pas respecter le plafond expose à une amende jusqu'à 5 000 €, 15 000 € pour une personne morale.

Pour la plupart de ces villes, service-public indique des loyers de référence valables jusqu'au 24 novembre 2026 : vérifiez la page F1314 avant de signer. Le détail est dans notre guide de l'encadrement des loyers.

Le texte qui fixe ces règles

La hausse à la relocation en zone tendue suit l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, modifié chaque année. Dans sa version issue du décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, il vaut pour les baux signés ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 (Légifrance, ANIL). Après cette date, vérifiez la version suivante.

Si le nouveau locataire conteste

Il peut la contester par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le désaccord dure, il saisit la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection.

Pour situer votre loyer avant de le fixer, notre estimation de loyer gratuite part des loyers demandés près de chez vous.

Combien de temps entre deux locataires ?

Le temps de vide compte surtout pour le loyer en zone tendue : avant 18 mois, la hausse reste encadrée ; à partir de 18 mois, elle devient libre pour un logement classé A à E. La taxe annuelle sur les logements vacants existe aussi dans ces zones (ecologie.gouv).

Prévoyez aussi les délais des démarches : le dépôt de garantie à rendre dans 1 mois ou 2 mois au plus, une autorisation de louer à laquelle la mairie ou l'intercommunalité a 1 mois pour répondre, et le visa Visale que le candidat demande avant le bail. Chaque étape est détaillée ci-dessous.

Les autres démarches, de l'électricité aux impôts en passant par les serrures, sont dans notre liste du changement de locataire.

Étape 1 : l'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie

L'état des lieux de sortie se fait à la libération des lieux ou très peu de temps après, sur le même modèle que celui d'entrée (service-public, F33671). La méthode est dans notre guide de l'état des lieux de sortie.

La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale, ne se retient pas sur le dépôt de garantie. Vous rendez le dépôt dans 1 mois au plus si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans 2 mois au plus sinon : ce que vous pouvez garder est dans notre guide de la retenue sur le dépôt de garantie.

Étape 2 : les travaux entre deux baux

Profitez du logement vide pour les travaux qui vous reviennent : tout ce qui n'est pas une réparation locative, comme la mise aux normes de décence ou l'isolation, et ce qui relève de la vétusté (service-public, F31699). Gardez les factures : en zone tendue, des travaux d'amélioration d'au moins la moitié d'une année de loyer peuvent justifier une hausse, et le bail d'un logement vide indique les travaux faits depuis le dernier bail.

Pour la remise en état légère, la peinture et les photos, voir louer rapidement son appartement. Pour les travaux pendant le bail, voir travaux dans un logement loué.

Étape 3 : les diagnostics à refaire ou à vérifier

Vous annexez au nouveau bail le dossier de diagnostic technique (service-public, F33463). Vérifiez la date de chaque diagnostic :

• DPE : 10 ans au plus à la signature du bail (service-public, F16096). Attention, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
• Électricité, si l'installation a plus de 15 ans : moins de 6 ans à la signature du bail, ou une attestation du Consuel de moins de 6 ans (service-public, F18692).
• Gaz, si l'installation a plus de 15 ans : moins de 6 ans à la signature du bail (service-public, F17337).
• Plomb, logement construit avant le 1er janvier 1949 : un constat sans plomb au-dessus du seuil reste valable pour chaque nouveau bail ; sinon, il doit avoir moins de six ans (ecologie.gouv).
• État des risques, si le logement est en zone à risques : moins de 6 mois, remis dès la 1re visite et annexé au bail (service-public, F12239). Voir notre guide de l'état des risques.
• Amiante : il n'est pas annexé au bail, vous le tenez à la disposition du locataire s'il le demande.

Les diagnostics sont faits par un diagnostiqueur certifié, sauf l'état des risques et le diagnostic bruit, que vous pouvez établir vous-même. Service-public recommande de les avoir tous avant de publier l'annonce. La liste complète est dans notre guide des diagnostics obligatoires pour louer, et les classes interdites dans DPE et location.

Étape 4 : un logement décent

Le logement doit avoir au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³. Il a le chauffage, l'eau potable, un coin cuisine avec évier en eau chaude et froide, des WC séparés de la cuisine et de la pièce où l'on mange, une douche ou une baignoire, et l'électricité dans toutes les pièces (service-public, F35978). Le détail est dans notre guide du logement décent.

Étape 5 : le permis de louer, à chaque nouveau locataire

Certaines communes demandent une déclaration ou une autorisation pour louer ; la mairie ou l'intercommunalité vous dit si votre logement est concerné (service-public, F34210). La démarche se refait à chaque nouveau locataire :

• Déclaration : dans les 15 jours suivant la signature du bail, avec le cerfa n° 15651 et le dossier de diagnostic technique.
• Autorisation préalable : avant le bail, avec le cerfa n° 15652 ; la mairie ou l'intercommunalité a 1 mois pour répondre, et son silence vaut autorisation. Louer sans l'avoir demandée expose à une amende jusqu'à 5 000 €.

Voir notre guide du permis de louer, et le détail par ville : permis de louer à Toulouse, quartier Arnaud-Bernard, à Bordeaux, à Lille et dans la Métropole, à Rouen.

Étape 6 : l'annonce

L'annonce indique notamment le loyer mensuel charges comprises, les charges, le dépôt de garantie s'il est demandé, la commune, la surface habitable, les classes énergie et climat avec la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour un logement F ou G, et les dépenses annuelles d'énergie estimées. Là où le loyer est plafonné, elle indique aussi le loyer de référence majoré, le loyer de base et l'éventuel complément de loyer (service-public, F35323). Voir notre guide de l'annonce de location.

Étape 7 : choisir le nouveau locataire

Vous choisissez parmi les candidats sur des critères objectifs, comme les ressources ou la situation professionnelle. Refuser un candidat pour un critère interdit, comme l'origine, l'âge, la situation de famille ou l'état de santé, est une discrimination punie de peines allant jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende (service-public, F14750).

Vous ne demandez que les pièces de la liste officielle : identité, domicile, activité professionnelle et ressources. Exiger une autre pièce expose à une amende jusqu'à 3 000 €, 15 000 € pour une personne morale (service-public, F1169). La liste est dans notre guide des pièces justificatives du locataire. Votre candidat peut aussi tester son dossier avec l'outil gratuit Évaluer mon dossier locataire, sans déposer aucune pièce.

Étape 8 : les garanties

• Visale, caution gratuite d'Action Logement : le candidat la demande sur visale.fr avant la signature du bail. Elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés pendant les 3 premières années du bail, et les dégradations au départ dans la limite de 2 mois de loyer et charges (service-public, F33453). Voir notre guide Visale pour le propriétaire.
• Une caution, personne qui se porte garante : simple ou solidaire (service-public, F31267). Si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés, vous ne pouvez demander une caution que pour un étudiant ou un apprenti. Voir l'acte de cautionnement.

Étape 9 : le nouveau bail

Le bail suit le modèle réglementaire (service-public, F35109). Logement vide : au moins 3 ans pour un propriétaire particulier. Logement meublé : au moins 1 an, ou 9 mois pour un étudiant. Entre deux locataires, deux mentions du bail d'un logement vide comptent :

• le dernier loyer du locataire précédent, s'il est parti depuis moins de 18 mois ;
• les travaux faits depuis le dernier bail.

Vous y joignez notamment le dossier de diagnostic technique, la notice d'information, l'état des lieux et, s'il y a lieu, l'acte de cautionnement. Voir notre guide du bail de location.

Étape 10 : l'état des lieux d'entrée

Il se fait ensemble à la remise des clés, par écrit, pièce par pièce, avec les relevés de compteurs et les clés remises (service-public, F31270). Le locataire peut demander de le compléter dans les 10 jours. C'est lui qui servira de point de comparaison au prochain départ : voir l'état des lieux d'entrée.

Toutes les étapes pour louer vous-même sont dans notre guide pour louer sans agence.