Retenue sur dépôt de garantie : ce que vous pouvez garder

Ce que vous pouvez retenir

La loi vous permet de rendre le dépôt de garantie déduction faite des sommes qui vous restent dues, et de celles que vous pourriez devoir payer à la place de votre locataire, à condition qu'elles soient dûment justifiées (Légifrance, loi n° 89-462, article 22). En pratique (service-public, F39713) :

• un impayé de loyer ou de charges ;
• des dégradations constatées en comparant l'état des lieux de sortie à celui d'entrée ;
• des réparations locatives non faites, celles qui reviennent au locataire, et le manque d'entretien du logement.

Les règles sont les mêmes pour un logement meublé (service-public, F39713). Ce qui revient au locataire et ce qui reste à votre charge est détaillé dans notre guide des réparations locatives.

Ce que vous ne pouvez pas retenir

• La vétusté, c'est-à-dire l'usure due au temps ou à un usage normal. Pour la distinguer d'une dégradation, vous pouvez avoir convenu d'une grille de vétusté à la signature du bail : voir notre guide pour calculer la vétusté.
• Les travaux qui vous reviennent, par exemple la réparation de canalisations usées par le temps. S'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, c'est à vous de prouver que les dégâts de ce type viennent de votre locataire (service-public, F33671).
• Les frais d'état des lieux de sortie : fait ensemble, il ne coûte rien, et fait par un professionnel pour vous, le locataire ne paie aucun frais. Seul un constat de commissaire de justice se partage par moitié entre vous.
• Une somme sans justificatif : la loi demande que chaque retenue soit dûment justifiée.

Le dépôt de garantie ne rapporte pas d'intérêts à votre locataire : vous rendez la somme versée, moins les retenues.

Les justificatifs à remettre

En cas de retenue, vous remettez à votre locataire des documents qui la justifient, par exemple :

• les états des lieux d'entrée et de sortie ;
• des photos ;
• un constat de commissaire de justice ;
• des devis ou des factures de travaux ;
• une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Pour chaque somme retenue, indiquez le document qui la justifie. Votre locataire peut contester une retenue, et service-public lui propose un modèle de lettre pour cela. La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie fonde vos retenues : voir notre guide de l'état des lieux de sortie.

La provision en copropriété

Si le logement est en copropriété, vous faites un arrêté des comptes de charges provisoire et vous pouvez garder une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Elle est fixée sur justificatifs et ne dépasse pas 20 % du dépôt de garantie. Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes, vous faites la régularisation définitive et rendez le solde. Vous pouvez aussi convenir avec votre locataire de tout solder tout de suite, sans attendre. La régularisation elle-même suit les règles des charges locatives.

Les délais pour rendre le reste

Le délai part du jour où votre locataire vous rend les clés, en mains propres ou par lettre recommandée :

• 1 mois au plus si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• 2 mois au plus s'il y a des différences.

À la remise des clés, votre locataire vous indique sa nouvelle adresse et son RIB. Si vous avez vendu ou donné le logement pendant le bail, c'est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt de garantie (article 22).

Si vous le rendez en retard

Le dépôt de garantie restant dû augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le retard vient de ce que votre locataire ne vous a pas donné sa nouvelle adresse (article 22). Exemple de service-public : pour un dépôt de 90 €, un loyer de 120 € et 5 mois de retard, la majoration est de 60 €, soit 150 € à rendre. Les règles de montant et de restitution sont aussi résumées dans notre guide du dépôt de garantie.

Si votre locataire a gardé son dernier loyer

Votre locataire doit payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du bail : déduire le dépôt de garantie de son dernier loyer est illégal. Dans ce cas, vous ne lui délivrez pas de quittance, vous pouvez faire sans juge une saisie conservatoire de la somme due sur son compte bancaire, ou demander au juge des contentieux de la protection de le condamner à payer le loyer et des dommages et intérêts. Pour les impayés plus larges, voir notre guide du loyer impayé.

En cas de litige

Si vous ne rendez pas le dépôt de garantie, votre locataire peut vous mettre en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Pour un litige de moins de 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation, gratuits, ou médiateur civil, payant. Au-delà, il peut saisir directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, dans les 3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

Et ensuite : relouer

Le dépôt réglé, place au locataire suivant : travaux, diagnostics, loyer et annonce sont dans notre guide pour relouer entre deux locataires, et notre estimation de loyer part des loyers demandés près de chez vous.

La liste complète, étape par étape, est dans notre guide du changement de locataire.