Vétusté : définition, grille et dépôt de garantie

Qu'est-ce que la vétusté ?

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 la définit comme l'état d'usure ou de détérioration qui résulte du temps ou de l'usage normal des matériaux et des équipements du logement (Légifrance, décret n° 2016-382, article 4). Service-public en donne deux exemples : une peinture dont la couleur a passé, des revêtements de sols usés (service-public, F21105).

Cette usure reste à votre charge, même quand la réparation figure sur la liste des réparations locatives. La loi le dit de deux façons :

• votre locataire fait l'entretien courant et les réparations locatives, sauf si elles viennent de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou de la force majeure (loi n° 89-462, article 7) ;
• aucune réparation locative n'est à sa charge quand elle n'est causée que par la vétusté ou la force majeure (Code civil, article 1755).

Pouvez-vous retenir la vétusté sur le dépôt de garantie ?

Non. Les différences entre l'entrée et la sortie qui viennent de la vétusté ne peuvent entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie (service-public, F33671). Votre locataire rend le logement en tenant compte de son vieillissement naturel : il n'a pas à le remettre à neuf, et l'usure naturelle ne justifie aucune retenue, même partielle (ANIL).

Ce que vous pouvez retenir, c'est une somme qui reste due : un loyer ou des charges impayés, des dégradations, des travaux locatifs que votre locataire n'a pas faits. Vous remettez alors des justificatifs, par exemple les états des lieux, des photos, des factures ou des devis (service-public, F39713). Le détail des retenues possibles est dans notre guide de la retenue sur le dépôt de garantie.

Usure normale ou dégradation : qui doit prouver quoi ?

Votre locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant le bail, sauf s'il prouve qu'elles viennent de la force majeure, de votre faute ou d'un tiers qu'il n'a pas fait entrer dans le logement (loi n° 89-462, article 7). S'il y a eu un état des lieux, il rend le logement tel qu'il l'a reçu, sauf ce qui a été dégradé par la vétusté ou la force majeure (Code civil, article 1730).

Votre point de comparaison, ce sont les deux états des lieux : celui de sortie suit la même présentation que celui d'entrée, pièce par pièce. Sans état des lieux d'entrée, votre locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives ; mais si c'est vous qui l'avez refusé malgré une mise en demeure, c'est à vous de prouver le bon état de départ (service-public, F31270). Voir nos guides de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie.

Une grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non. Le décret n° 2016-382 permet aux parties d'en convenir dès la signature du bail ; il ne l'impose pas, et il ne fixe lui-même aucune durée de vie ni aucun coefficient (décret n° 2016-382, article 4). Si vous voulez une grille, prévoyez-la donc au bail avec votre locataire, dès la signature.

Le décret pose deux conditions :

• la grille est choisie parmi celles d'un accord collectif de location conclu selon l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, même si votre logement ne relève pas du secteur couvert par cet accord, ou parmi celles d'un accord collectif local (article 42 de la même loi) ;
• elle donne au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement annuels.

Une grille qui ne vient pas d'un accord collectif, que vous l'ayez rédigée ou trouvée sur un site, ne répond pas à la première condition.

D'où viennent les grilles des accords collectifs ?

Les accords collectifs de location sont signés au sein de la Commission nationale de concertation ou de ses commissions spécialisées, entre des organisations de bailleurs et de locataires, secteur par secteur : organismes HLM, sociétés d'économie mixte et collectivités publiques, assureurs, banques et autres personnes morales, bailleurs personnes physiques et sociétés civiles immobilières familiales. Ils portent notamment sur la grille de vétusté, et ils peuvent être rendus obligatoires par décret pour tous les logements des secteurs concernés (loi n° 86-1290, article 41 ter).

L'ANIL le résume ainsi : la grille vient d'un accord conclu dans le cadre de la Commission nationale de concertation, ou d'un accord local, et elle peut servir même si le logement ne relève pas du patrimoine régi par l'accord (ANIL, analyse du décret).

Comment la grille change ce que vous pouvez demander

La grille donne aux principaux matériaux et équipements une durée de vie théorique et un coefficient de réduction annuel. Ces deux éléments font varier le prix que votre locataire paie pour les réparations locatives selon le temps qu'il a passé dans le logement.

Le décret ne fixe lui-même aucun chiffre : les durées et les coefficients sont ceux de la grille choisie.

Comment se calcule la vétusté ?

Avec une grille, le calcul part de trois éléments, pour chaque matériau ou équipement : le coût de la réparation, prouvé par une facture ou un devis ; la durée de vie théorique que la grille lui donne ; et le coefficient de réduction annuel qu'elle prévoit. Plus votre locataire est resté longtemps dans le logement, plus la part d'usure à votre charge grandit, et plus la somme qu'il paie pour une réparation locative baisse (service-public, F21105).

Sans grille au bail, aucune formule ne s'impose : ni la loi ni le décret de 2016 ne fixent de taux de vétusté ou de durée de vie pour une peinture, une moquette ou un parquet. Pour l'état du logement, vous ne retenez que le coût des dégradations que vos états des lieux montrent, justifié par des factures ou des devis, jamais l'usure normale.

Sans grille de vétusté, que faire ?

La règle ne change pas : la vétusté reste à votre charge et ne se retient pas sur le dépôt de garantie. Sans grille, rien ne fixe d'avance la part d'usure : chaque retenue doit tenir sur vos justificatifs (états des lieux, photos, factures ou devis). Vous rendez le dépôt dans un délai maximum de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de 2 mois sinon, à compter de la remise des clés. Voir notre guide du dépôt de garantie.

Et dans un logement meublé ?

La règle de l'article 7 s'applique aussi au meublé loué comme résidence principale (loi n° 89-462, article 25-3). Pour les meubles, votre point de comparaison est l'inventaire et l'état détaillé du mobilier, faits à l'entrée et à la sortie, signés et annexés au bail (service-public, F35109). Le décret ne donne pas de liste de meubles : il demande que la grille couvre au minimum les principaux matériaux et équipements du bien loué.

Réparations locatives ou vétusté ?

La liste des petites réparations à la charge de votre locataire, et celles qui restent à la vôtre, est dans notre guide des réparations locatives.