État des lieux de sortie : guide du propriétaire

Quand faire l'état des lieux de sortie

Lors de la remise des clés, au moment où votre locataire libère le logement ou très peu de temps après (service-public, F33671). Service-public recommande de convenir de la date par lettre recommandée avec avis de réception.

Choisissez un moment de la journée où la lumière est bonne : l'état des lieux doit se faire dans de bonnes conditions d'éclairage. Le logement doit contenir ce que le bail mentionne, par exemple les meubles d'une location meublée.

Qui le fait

Trois possibilités :

• vous et votre locataire, ensemble : c'est le cas le plus simple ;
• votre locataire et un professionnel qui vous représente, par exemple un agent immobilier ;
• un commissaire de justice, anciennement huissier, quand l'un de vous refuse de venir, de faire l'état des lieux ou de le signer. On parle alors de constat locatif.

Ce qu'il doit contenir

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions (Légifrance). L'état des lieux de sortie porte sur tous les locaux et équipements privatifs mentionnés au bail, et indique au moins :

• qu'il s'agit d'un état des lieux de sortie, et sa date ;
• l'adresse du logement ;
• le nom de votre locataire, le vôtre et votre domicile, et s'il y a lieu ceux de la personne que vous avez mandatée ;
• les relevés des compteurs individuels d'eau ou d'énergie ;
• les clés et autres moyens d'accès rendus ;
• pour chaque pièce, l'état des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des meubles, avec vos observations, vos réserves et des photos si besoin ;
• la nouvelle adresse de votre locataire ;
• la date de l'état des lieux d'entrée ;
• le cas échéant, ce qui a changé dans chaque pièce depuis l'entrée ;
• la signature de chacun.

Il est écrit, sur papier ou en version électronique, et chacun en reçoit un exemplaire à la signature, en main propre ou par voie électronique.

Comparer avec l'état des lieux d'entrée

L'état des lieux de sortie suit la même présentation que celui d'entrée : soit un seul document avec, pour chaque pièce, une colonne « à l'entrée » et une colonne « à la sortie », soit deux documents présentés de la même façon. Apportez donc l'état des lieux d'entrée et ses photos le jour de la sortie, et reprenez-le pièce par pièce, dans le même ordre.

Pour un meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont faits à l'entrée et à la sortie, signés et annexés au bail : comparez-les aussi (service-public, F35109).

S'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, par négligence de chacun ou refus du locataire, votre locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Pour le reste, travaux qui vous reviennent ou vétusté, c'est à vous de prouver que les dégâts viennent de lui. Si c'est vous qui aviez refusé de faire l'état des lieux d'entrée malgré une mise en demeure, c'est à vous de prouver le bon état du logement à l'entrée. Voir notre guide de l'état des lieux d'entrée.

Existe-t-il un modèle officiel ?

La fiche officielle de service-public sur l'état des lieux de sortie ne propose pas de modèle à télécharger. Elle donne les mentions obligatoires, celles de la liste ci-dessus. Comme la sortie suit la présentation de l'entrée, reprenez votre état des lieux d'entrée, dans le même ordre et avec les mêmes pièces, et d'y ajouter les mentions propres à la sortie : nouvelle adresse du locataire, date de l'entrée, changements constatés.

Notre modèle d'état des lieux gratuit garde la même présentation à l'entrée et à la sortie, avec vos photos, en PDF.

Ce qu'il coûte

• Fait ensemble par vous et votre locataire : aucun frais.
• Fait par un professionnel qui vous représente : votre locataire ne paie rien. Une clause du bail qui lui fait payer l'état des lieux de sortie est abusive et réputée non écrite.
• Constat de commissaire de justice : le tarif est réglementé et le total est partagé par moitié entre vous et votre locataire.

En métropole, le constat coûte 132,82 € jusqu'à 50 m², 154,74 € de plus de 50 m² à 150 m², 232,12 € au-delà, plus 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de déplacement, TVA incluse. Les tarifs sont différents en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion. Vous pouvez faire vérifier gratuitement la facture au secrétariat du tribunal compétent.

Si votre locataire refuse ou ne vient pas

Faites appel à un commissaire de justice. Il prévient votre locataire et vous-même par lettre recommandée, au moins 7 jours à l'avance. Il établit le constat même si l'un de vous est absent, et ce qu'il constate s'impose à vous deux, sans contestation possible.

Si votre locataire ne vient pas non plus à ce rendez-vous, vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement : il constate le refus et désigne un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés. À l'inverse, si c'est vous qui ne venez pas, votre locataire peut vous renvoyer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception, et il est alors considéré comme ayant rendu le logement en bon état. Ne manquez donc pas le rendez-vous.

Si votre locataire a disparu, sans congé ni clés rendues, la procédure est différente : voir notre guide du logement abandonné par le locataire.

Usure normale ou dégradation

L'usure due au temps ou à un usage normal, appelée vétusté, ne peut pas être retenue sur le dépôt de garantie. Pour trancher, vous pouvez avoir convenu avec votre locataire, à la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté. Comment elle fonctionne : voir notre guide de la grille de vétusté. Ce qui relève de l'entretien par le locataire est détaillé dans les réparations locatives.

Les clés, la nouvelle adresse et le dépôt de garantie

Le jour de l'état des lieux, votre locataire vous rend les clés, en mains propres ou par lettre recommandée, et vous indique ses nouvelles coordonnées : nouvelle adresse et RIB (service-public, F39713). Notez la nouvelle adresse sur l'état des lieux : si le retard vient de ce que votre locataire ne l'a pas donnée, la majoration de retard n'est pas due.

Le délai pour rendre le dépôt de garantie part de cette remise des clés : 1 mois au plus si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois au plus sinon. Passé ce délai, la somme due augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (Légifrance, article 22).

Toute retenue doit être justifiée : états des lieux, photos, constat, devis ou factures. Ce que vous pouvez garder, et comment le prouver, est dans notre guide de la retenue sur dépôt de garantie.

Si vous n'êtes pas d'accord avec votre locataire

Vous pouvez d'abord envoyer une lettre recommandée qui décrit les faits, avec vos justificatifs. Pour un litige de 5 000 € ou moins, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, gratuits, ou médiateur civil, payant. Ensuite, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut être saisi, dans les 3 ans après l'apparition du litige.

Et ensuite : relouer

Une fois les clés rendues, vous pouvez préparer la suite : travaux éventuels, diagnostics, nouveau loyer et annonce. Tout est dans notre guide pour relouer entre deux locataires, et notre estimation de loyer part des loyers demandés près de chez vous.

Toutes les étapes du départ du locataire, du préavis au nouveau bail, sont dans notre liste du propriétaire.

Votre ancien locataire vous demande une attestation de fin de bail ? Notre modèle gratuit la prépare en PDF.