Abandon de logement : le locataire est parti sans prévenir

Quand un locataire part sans rien dire, on parle de « départ à la cloche de bois ». Le loyer ne tombe plus, le courrier s'entasse dans la boîte aux lettres : c'est l'exemple que donne Service-public. Pour reprendre votre logement, la loi a prévu une procédure à part, que le Gouvernement décrit comme plus rapide qu'une expulsion : le constat d'abandon de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, précisé par le décret n° 2011-945.

Abandon, préavis ou impayé : de quelle situation s'agit-il ?

Trois situations se ressemblent, mais ne se traitent pas de la même façon.

• Votre locataire a donné congé par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre : c'est un départ annoncé. Il paie le loyer et les charges pendant tout le préavis. Voir notre guide du préavis du locataire.
• Votre locataire est toujours là mais ne paie plus : c'est un impayé. Un commissaire de justice lui délivre un commandement de payer, puis le juge peut résilier le bail et ordonner l'expulsion. Voir notre guide du loyer impayé.
• Votre locataire a disparu, sans congé ni clés rendues, et le logement semble vide : c'est un abandon, l'objet de ce guide.

Si des inconnus sont entrés dans le logement sans droit, ce n'est ni un abandon ni un impayé : voir notre guide du logement squatté.

Si votre locataire vous a rendu les clés sans faire l'état des lieux, la règle de ce cas est dans notre guide de l'état des lieux de sortie.

Un proche vit-il encore dans le logement ?

Vérifiez-le d'abord. Le texte parle d'un logement « abandonné par ses occupants ». Et selon l'article 14 de la même loi, si le locataire abandonne son domicile, le bail continue au profit :

• de son conjoint ou de son partenaire de Pacs ;
• de ses descendants (enfants, petits-enfants), de ses ascendants (parents, grands-parents), de son concubin notoire ou des personnes à sa charge, s'ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon.

Si plusieurs personnes demandent le bail, le juge tranche. Si personne ne remplit ces conditions, le bail est résilié de plein droit par l'abandon du domicile.

Les étapes, avec leurs délais

Un commissaire de justice (le nouveau nom de l'huissier de justice) intervient à chaque étape où il faut entrer dans le logement ou remettre un acte au locataire.

1. La mise en demeure. Le commissaire de justice met votre locataire en demeure de prouver qu'il occupe le logement. S'il y a des loyers impayés, elle peut être intégrée au commandement de payer ; si l'attestation d'assurance manque, au commandement de justifier d'une assurance.
2. Un mois d'attente. Sans réponse un mois après la remise de l'acte, le commissaire de justice peut entrer dans le logement.
3. Le procès-verbal d'abandon. Il entre avec 2 témoins : le maire, un conseiller ou un agent municipal habilité, et un policier ou un gendarme ; en dernier recours, 2 personnes majeures sans lien avec lui ni avec vous. Si le logement lui paraît abandonné, il dresse un procès-verbal avec l'inventaire des biens laissés, en notant s'ils semblent avoir une valeur marchande.
4. La requête au juge. Vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Selon le ministère de la Justice, le traitement des requêtes prend en moyenne moins d'un mois au plan national (réponse publiée au Journal officiel le 8 avril 2025).
5. La signification de l'ordonnance. Vous la faites remettre au locataire par un commissaire de justice dans les 2 mois de sa date, sinon elle n'est plus valable.
6. Un mois pour contester. Votre locataire peut former opposition dans le mois qui suit. Pendant ce délai, l'ordonnance ne s'exécute pas.
7. La reprise des lieux. Sans contestation, le commissaire de justice reprend le logement et dresse un procès-verbal de reprise, qui nomme le serrurier et les témoins.

Le juge statue par ordonnance, sans procédure contradictoire : votre locataire n'est pas appelé à s'expliquer devant lui avant la décision. Le Gouvernement décrit cette procédure comme « plus souple et plus rapide que celle de l'expulsion ».

Ce que contient votre requête

Vous la remettez ou l'adressez au greffe du tribunal. Elle indique :

• ce que vous demandez : la résiliation du bail pour reprendre le logement ;
• le nom et l'adresse du locataire ;
• votre identité complète, ou pour une société sa dénomination et son représentant ;
• le tribunal saisi.

Datez-la, signez-la et joignez les pièces, au moins le bail et le procès-verbal d'abandon. Dans la même requête, vous pouvez demander que votre locataire soit condamné à payer les impayés liés au bail. Service-public ne cite aucun formulaire ni démarche en ligne pour cette requête.

Ce que le juge peut décider

Si le dossier établit l'abandon, le juge constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Il peut aussi statuer sur votre demande de paiement.

S'il rejette votre requête, vous ne pouvez pas contester sa décision. Il vous reste la procédure classique de résiliation et d'expulsion, décrite dans notre guide du loyer impayé.

Attention aux demandes abusives : en cas d'opposition, si votre demande est jugée abusive, le juge peut vous condamner à une amende civile jusqu'à 10 000 €.

Qui reprend le logement ?

Le logement se reprend sur ordonnance du juge, par un commissaire de justice. Pour l'expulsion, Service-public est explicite : le propriétaire ne doit pas entrer dans le logement avant l'intervention du commissaire de justice, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile. Faire l'expulsion soi-même expose à une peine allant jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (F31272).

Que deviennent les meubles laissés ?

L'inventaire du procès-verbal d'abandon sert de base. Le juge peut autoriser la vente aux enchères des biens qui ont une valeur marchande et déclarer abandonnés les autres, après un délai d'un mois laissé au locataire pour venir les chercher.

Après la vente, le produit, une fois déduits les frais et les sommes qui vous sont dues, revient à l'ancien locataire par la Caisse des dépôts et consignations. Ses papiers et documents personnels sont mis sous enveloppe scellée et gardés 2 ans par le commissaire de justice.

Les loyers dus et le dépôt de garantie

Pour les loyers et charges impayés, demandez-les au juge dans la requête : il peut condamner votre locataire à les payer. Sur le produit de la vente des biens, les sommes qui vous sont dues sont déduites avant que le reste ne lui revienne.

Ni l'article 14-1, ni le décret, ni la fiche de Service-public ne parlent du dépôt de garantie. La règle générale s'applique : une retenue correspond à une somme restant due, impayé ou dégradation, et se justifie par des pièces, par exemple un constat de commissaire de justice ou des factures. Voir notre guide de la retenue sur le dépôt de garantie.

Et si le logement est loué meublé ?

La procédure d'abandon ne vaut pas pour un meublé ni pour un bail mobilité : l'article 25-3 de la loi, qui liste les règles applicables aux meublés, ne cite ni l'article 14 ni l'article 14-1. Vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion, par exemple pour loyers impayés (F32305).

Et ensuite : relouer

Une fois le logement repris, les étapes sont celles d'un départ ordinaire : remise en état, diagnostics, loyer, nouveau bail. Voir notre guide du changement de locataire, et pour fixer le nouveau loyer, notre estimation de loyer. Pour la location en entier, voir louer sans agence.