Assurance loyers impayés (GLI) : le guide du propriétaire

Qu'est-ce que l'assurance loyers impayés (GLI) ?

C'est une assurance que vous, propriétaire, souscrivez auprès de l'assureur de votre choix, ou de l'administrateur de biens qui gère votre logement, pour être remboursé si votre locataire ne paie plus (ANIL). On l'appelle aussi « garantie des loyers impayés », d'où le sigle GLI.

Ce qu'elle peut rembourser, selon votre contrat (ANIL) :

• les loyers et les charges impayés ;
• les indemnités d'occupation dues par le locataire, s'il reste dans le logement après la fin du bail ;
• les frais de procédure et de recouvrement de la dette.

En option, certains contrats couvrent aussi les réparations locatives non payées, les dégradations, les frais de déménagement ou la période où le logement reste vide. L'étendue des garanties change d'un contrat et d'un assureur à l'autre : comparez-les avant de signer.

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est une autre assurance, qui ne rembourse pas les loyers : voir notre guide de l'assurance propriétaire non occupant.

GLI, garant ou Visale : il faut choisir

Ces trois protections ne s'additionnent pas. La loi interdit de demander une caution, c'est-à-dire un garant, à un bailleur qui a déjà souscrit une assurance ou une autre garantie contre les impayés, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (loi du 6 juillet 1989, article 22-1). Un garant demandé malgré tout n'est pas valable : son engagement est nul.

Selon votre situation :

• Votre locataire est étudiant ou apprenti : vous pouvez avoir une GLI et demander en plus un garant.
• Votre locataire n'est ni étudiant ni apprenti : c'est la GLI ou un garant, pas les deux.
• Votre locataire a obtenu Visale : Visale exclut toute autre garantie, ni garant ni assurance. Le bail ne doit être couvert par rien d'autre (ANIL).
• Vous louez par une société : les règles sont plus strictes, sauf pour une société civile formée uniquement entre parents et alliés (la famille par le mariage) jusqu'au quatrième degré, qui suit la règle des particuliers.

Décidez donc avant de choisir votre locataire : la protection que vous retenez change ce que vous pouvez demander aux candidats.

GLI ou Visale : laquelle choisir ?

Les deux vous protègent contre les impayés, mais elles ne viennent pas du même côté :

• Visale est une caution gratuite d'Action Logement. C'est le locataire qui la demande, s'il y a droit. Dans le secteur privé, elle couvre au maximum 36 mois d'impayés pendant les 3 premières années du bail, et les dégradations dans la limite de 2 mois de loyer et charges (service-public, F33453).
• La GLI est payante et c'est vous qui la souscrivez. Elle ne dépend pas d'un droit du locataire à Visale, mais l'assureur pose ses propres conditions sur le locataire, et ses garanties varient selon le contrat.

Si votre candidat a un visa Visale, vous n'avez rien à payer pour être couvert. Toutes les étapes sont dans notre guide Visale pour le propriétaire.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

Il n'y a pas de tarif unique : chaque assureur fixe le sien, selon les conditions qu'il propose, et l'ANIL conseille de comparer les coûts et les modalités de prise en charge (ANIL). Pour comparer deux devis, demandez le prix en euros par an et, s'il est donné en pourcentage, le montant sur lequel il se calcule : le loyer seul ou le loyer charges comprises. Quand la location est gérée par un professionnel, la prime est en général réduite (ANIL).

La prime est à votre charge. Vous ne pouvez rien réclamer au locataire pour la payer (ADIL 82).

Ce qu'il faut comparer avant de signer

Les contrats se ressemblent peu. Voici ce que l'ANIL décrit comme fréquent, et les questions à poser à chaque assureur :

1. La part couverte : souvent de 60 à 100 % des loyers et des charges. Quelle part, dans votre contrat ?
2. La franchise : l'indemnisation peut commencer dès le premier impayé, mais une franchise d'un ou deux mois de loyer est souvent prévue. Combien de mois restent à votre charge ?
3. Le délai de carence, une période au début du contrat pendant laquelle l'assurance ne joue pas encore : certains contrats en prévoient un. Combien de temps dure-t-il ?
4. La durée de versement : souvent de 12 à 24 mois. Pendant combien de mois l'assureur paie-t-il ?
5. Le plafond : il varie selon les contrats. Quel est le montant maximum remboursé ?
6. Les options : dégradations, frais de procédure, logement vide. Lesquelles sont comprises ?
7. Les conditions sur le locataire : quelles ressources, quelles pièces l'assureur exige-t-il ?
8. La déclaration de l'impayé : dans quel délai, et sous quelle forme ?

Sources : ANIL et ADIL 82.

Quelles conditions pour le locataire ?

Le locataire doit être solvable au moment de la souscription, et l'assureur peut vous demander des renseignements sur ses revenus (ANIL). Chaque assureur fixe ses propres critères.

Ces critères ne changent pas la loi qui s'impose à vous : vous ne pouvez demander au candidat que les pièces de la liste officielle, et aucune autre. Vous choisissez sur des critères objectifs, ses ressources et sa situation professionnelle ; écarter un candidat pour son origine, son âge, sa situation de famille ou un autre critère interdit est une discrimination. La liste exacte est dans notre guide des documents à demander au locataire.

Peut-on souscrire une GLI en cours de bail ?

Oui, à condition que le locataire déjà en place remplisse les conditions d'éligibilité et de solvabilité de l'assureur (ADIL 82).

La prime est-elle déductible des impôts ?

Oui, au régime réel : les primes d'assurance, dont celles contre les loyers impayés, font partie des charges que vous déduisez de vos revenus fonciers (service-public, F1991).

Au micro-foncier, en revanche, vous ne déduisez aucune charge réelle : un abattement forfaitaire de 30 % s'applique sur vos loyers, et la prime n'y change rien. Le micro-foncier s'applique de lui-même si vos loyers annuels hors charges ne dépassent pas 15 000 €, sauf si vous choisissez le réel. Les deux régimes sont expliqués dans notre guide pour déclarer ses revenus locatifs.

Ces règles visent la location vide. Pour un meublé, voir notre guide des impôts de la location meublée.

Que faire au premier impayé ?

1. Écrivez à votre locataire : d'abord une lettre simple, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Déclarez l'impayé à votre assureur, dès le 1er impayé, dans les délais et selon les modalités prévus par votre contrat (ANIL). Notez ce délai dès la signature du contrat.
3. L'assureur vous paie, puis se retourne contre le locataire à votre place pour récupérer la dette : on dit qu'il est « subrogé » dans vos droits (ADIL 82).

Avec Visale, le délai est fixé : l'impayé se déclare dans les 30 jours (service-public, F31272). La suite de la procédure, du commandement de payer jusqu'au juge, est dans notre guide du loyer impayé.

Et ensuite

L'engagement écrit d'un garant, caution simple ou solidaire, est expliqué dans notre guide de l'acte de cautionnement. Si votre futur locataire est étudiant, voir louer à un étudiant. Pour toutes les étapes de la location, voir notre guide pour louer sans agence, et pour situer le loyer, notre estimation de loyer part des loyers demandés près de chez vous.