Choisir son locataire : critères permis et dossier vérifié

Ce guide vous aide à trier les candidats et à vérifier leur dossier. La liste exacte des documents que vous pouvez demander est dans notre guide des documents à demander au locataire.

Ce que la loi vous laisse choisir

Vous pouvez choisir votre locataire parmi plusieurs candidats. La seule condition : vous fonder sur des critères objectifs, par exemple sa situation financière et sa situation professionnelle (service-public, F14750).

Refuser un candidat qui veut exercer une activité professionnelle dans le logement n'est pas, selon la même fiche, une discrimination.

Les critères interdits

Écarter un candidat pour l'un de ces critères est une discrimination, punie de peines allant jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende :

• son origine, son ethnie, sa nation, une prétendue race ;
• son sexe, son identité de genre, son orientation sexuelle, ses mœurs ;
• sa situation de famille, une grossesse ;
• son âge, son apparence physique, son nom ;
• son lieu de résidence ;
• son état de santé, un handicap, une perte d'autonomie, ses caractéristiques génétiques ;
• une vulnérabilité particulière liée à sa situation économique ;
• ses opinions politiques, ses activités syndicales, sa religion ;
• la langue qu'il parle, c'est-à-dire sa capacité à s'exprimer dans une autre langue que le français ;
• sa qualité de lanceur d'alerte, ou son lien avec un lanceur d'alerte.

Une même grille pour tous les candidats

La loi vous demande des critères objectifs. Le plus simple pour les respecter : écrire votre grille avant les visites, puis la passer dans le même ordre pour chaque candidat. Voici celle que nous vous proposons.

1. Le dossier est complet, avec les seules pièces de la liste officielle, demandées à tous les candidats de la même façon.
2. Les pièces sont vérifiées de la même manière pour tous : vous demandez à voir les originaux, et vous contrôlez l'avis d'impôt en ligne.
3. La situation professionnelle et les ressources sont comparées au loyer selon la même règle pour chacun.
4. La garantie : un garant, la garantie Visale ou aucune, notée pour chaque dossier.

Gardez vos messages aux candidats courts et factuels, et ne posez aucune question sur un critère interdit, même au cours de la visite. Un candidat qui s'estime écarté à tort peut réunir des preuves datées, comme des captures d'écran, des courriels ou le résultat d'un testing, puis saisir le Défenseur des droits ou porter plainte (F14750). Une grille écrite à l'avance vous permet d'expliquer votre choix par des critères objectifs.

Les pièces que vous pouvez demander

Vous ne pouvez demander au candidat et à son garant que les pièces fixées par le décret n° 2015-1437 : une pièce d'identité, un seul justificatif de domicile, des justificatifs de situation professionnelle et de ressources, comme le dernier ou l'avant-dernier avis d'imposition et les 3 dernières fiches de paie. La liste complète, à recopier, est dans notre guide des documents à demander au locataire.

Pas de relevé de compte, pas de document médical, et aucune somme pour réserver le logement avant la signature du bail. Exiger une pièce interdite peut coûter jusqu'à 3 000 € d'amende, 15 000 € pour une société.

Comment vérifier un dossier de locataire

Demander à voir les originaux

Le candidat peut vous remettre des copies, mais vous avez le droit d'exiger de voir l'original (service-public, F1169). Faites-le pour tous les candidats que vous retenez, pas seulement pour certains.

Vérifier l'avis d'impôt en ligne

L'administration fiscale propose un service de vérification des avis, gratuit. Il vérifie qu'il s'agit bien du dernier avis d'impôt sur les revenus.

1. Sur l'avis remis par le candidat, repérez le cadre « Vos références ».
2. Saisissez le numéro fiscal : 13 chiffres.
3. Saisissez la référence de l'avis : 13 caractères, ou 14 pour un avis de dégrèvement.
4. Le service répond si ces références correspondent, ou non, au dernier avis connu de l'administration pour l'année concernée.

Une réponse négative ne prouve pas à elle seule un faux. Il peut s'agir d'une erreur de saisie, ou l'avis n'est plus le plus récent, par exemple après une déclaration rectificative (ADIL de l'Indre). Parlez-en d'abord avec le candidat.

Lire le code 2D-Doc de l'avis

Depuis avril 2022, les avis d'impôt portent un code-barres 2D-Doc. Une application de lecture reconnue par France Titres l'affiche : un signal vert indique un document authentique, et vous lisez notamment l'identité des déclarants, le revenu fiscal de référence et l'année des revenus. Comparez-les avec l'avis papier.

Recevoir le dossier par DossierFacile

DossierFacile est un service public : le candidat y dépose les seules pièces autorisées et vous les transmet. Vous pouvez aussi vous y créer un compte propriétaire.

Faux dossier de location : ce qu'il faut savoir

Les outils de retouche et l'intelligence artificielle facilitent la fabrication de faux documents, rappelle l'ADIL de l'Indre. Les deux contrôles de l'avis d'impôt, en ligne et par le code 2D-Doc, sont vos moyens gratuits de vérifier une partie du dossier.

Fabriquer ou utiliser un faux document est un délit : le faux et l'usage de faux sont punis de peines allant jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende (code pénal, article 441-1).

Le garant et la garantie Visale

L'engagement d'un garant se fait par écrit, et vous lui en remettez un exemplaire, sauf si l'acte est intégré au bail : voir notre guide de l'acte de cautionnement. Si vous louez en votre nom et avez souscrit une assurance contre les loyers impayés, vous ne pouvez demander en plus un garant que si votre locataire est étudiant ou apprenti.

Avec la garantie Visale, le candidat vous remet un visa d'Action Logement, et vous validez l'acte de cautionnement dans votre espace sur le site de Visale, avant de signer le bail : voir notre guide Visale pour le propriétaire.

Ce que Naistor fait pour vous

Naistor répond aux candidats, organise les visites et rassemble les dossiers, avec l'appui d'agents immobiliers. Vous choisissez votre locataire et vous gardez la décision finale. Avant de vous écrire, vos candidats peuvent tester leur dossier avec notre outil gratuit pour évaluer un dossier locataire. Pour fixer le loyer de départ, notre estimation de loyer gratuite part des loyers demandés près de chez vous.

Et ensuite

Pour recevoir plus de candidats, voir louer rapidement son appartement. Le locataire choisi, voir le bail de location, et pour toutes les étapes de la location, notre guide pour louer sans agence.