Réparations locatives : locataire ou propriétaire

Quelles réparations sont à la charge du locataire ?

L'entretien courant du logement et les petites réparations. Le décret n° 87-712 en donne une liste, qui n'est pas exhaustive (service-public, F31697). Par exemple :

• l'entretien annuel de la chaudière, sauf si le bail prévoit le contraire ;
• le ramonage des conduits de fumée et de ventilation ;
• le remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets ;
• les ampoules et les prises de courant ;
• l'entretien et le remplacement du détecteur de fumée.

Qui paie l'entretien de la chaudière ?

Le locataire, chaque année, sauf si le bail prévoit le contraire. Il fait aussi ramoner les conduits d'évacuation des fumées (F31697).

Qu'est-ce qui reste à la charge du propriétaire ?

Notamment :

• l'achat et l'installation du détecteur de fumée de départ ;
• le curage de la fosse septique (la vidange revient au locataire) ;
• la réparation des volets, quand le locataire n'est pas responsable des dégâts ;
• la réparation des canalisations quand leur usure provoque une fuite : le locataire doit vous prévenir.

Usure normale ou dégradation ?

L'usure due au temps ou à un usage normal, appelée vétusté, ne peut pas être retenue sur le dépôt de garantie. Pour la distinguer des dégradations, vous pouvez convenir avec le locataire, à la signature du bail, d'une grille de vétusté (service-public, F33671). L'état des lieux d'entrée et de sortie sert de point de comparaison : voir notre guide de l'état des lieux et celui du dépôt de garantie.

Réparations ou charges ?

Les dépenses de l'immeuble que vous refacturez au locataire, comme l'eau ou l'entretien des parties communes, sont des charges : voir notre guide des charges locatives. Les gros travaux que vous faites pendant le bail suivent d'autres règles : voir les travaux dans un logement loué. Toutes les étapes pour louer vous-même sont dans notre guide pour louer sans agence.