Charges locatives : liste et régularisation
LouerMis à jour le , d'après les sources officielles citées en fin d'article.
Vous ne pouvez réclamer au locataire que les charges de la liste officielle (décret n° 87-713, pour un logement vide). Elles se paient par provisions et se régularisent chaque année : un mois avant, vous envoyez au locataire le décompte par nature de charges.
Quelles charges peut-on récupérer sur le locataire ?
Seulement celles de la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, pour un logement vide du parc privé (service-public, F947). Elle regroupe :
- les ascenseurs ;
- l'eau et le chauffage collectif ;
- les installations individuelles ;
- les parties communes intérieures ;
- les espaces extérieurs ;
- les taxes et redevances ;
- le salaire du gardien, sous conditions.
Une dépense absente de cette liste reste à votre charge.
La taxe d'ordures ménagères est-elle à la charge du locataire ?
Oui. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères fait partie des taxes récupérables, comme la taxe de balayage et la redevance assainissement (F947).
Comment faire la régularisation des charges ?
- Le locataire paie des provisions : des avances régulières, du même montant.
- Une fois par an, vous comparez ces provisions aux dépenses réelles.
- Un mois avant la régularisation, vous lui envoyez le décompte par nature de charges et le mode de répartition.
- Pendant les 6 mois qui suivent l'envoi du décompte, vous tenez les justificatifs à sa disposition.
Sur les quittances, le loyer et les charges sont toujours séparés : voir notre guide de la quittance de loyer.
Et si la régularisation est faite en retard ?
Vous pouvez réclamer les charges dues pendant 3 ans. Mais si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile qui suit l'année où les charges étaient dues, le locataire peut exiger, par lettre recommandée, de payer en 12 mois (F947).
Le locataire qui a trop payé dispose lui aussi de 3 ans pour demander le remboursement.
Meublé : provisions ou forfait ?
En meublé, vous avez le choix :
- des provisions, régularisées chaque année comme pour un logement vide ;
- un forfait inscrit au bail : pas de complément ni de régularisation ensuite. Il ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges du locataire précédent, et peut être révisé chaque année comme le loyer.
En bail mobilité, les charges sont toujours payées au forfait, avec le loyer.
Charges ou réparations ?
L'entretien courant et les petites réparations du logement sont un autre sujet : voir notre guide des réparations locatives. Toutes les étapes pour louer vous-même sont dans notre guide pour louer sans agence.
Questions fréquentes
- Comment calculer la taxe d'ordures ménagères du locataire ?
- Elle fait partie des charges récupérables : vous l'intégrez au décompte annuel des charges, et vous tenez le justificatif à la disposition du locataire.
- Combien de temps pour régulariser les charges ?
- La régularisation se fait une fois par an. Vous pouvez réclamer des charges dues pendant 3 ans, mais en cas de retard, le locataire peut demander à payer en 12 mois.
- Peut-on demander un forfait de charges en meublé ?
- Oui, s'il est inscrit au bail. Il ne donne lieu à aucune régularisation ensuite.
Sources officielles
Ce guide résume les règles générales publiées par l'administration. Pour un cas particulier, l'Adil de votre département, un notaire ou un avocat peut vous conseiller.