Travaux dans un logement loué : vos droits et les siens

Quels travaux sont à votre charge pendant le bail ?

Tous ceux qui ne sont pas des réparations locatives : par exemple installer un interphone, réparer un volet défectueux, isoler, ou mettre le logement aux normes de décence. Ils ne sont pas à votre charge si une faute du locataire les a rendus nécessaires ; la vétusté (l'usure due au temps) et la force majeure restent à votre charge (service-public, F31699).

Ce qui relève de l'entretien courant par le locataire est dans notre guide des réparations locatives.

Comment prévenir le locataire ?

Avant de commencer, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre. Indiquez la nature des travaux, la date de début, la durée et l'accès dont vous avez besoin (F31699).

Le locataire doit-il vous laisser entrer ?

Oui, pour préparer et faire les travaux. Mais il n'est pas obligé de vous ouvrir le samedi, le dimanche ni les jours fériés (F31699).

Les travaux durent longtemps : faut-il baisser le loyer ?

Oui, au-delà de 21 jours : le loyer est réduit en proportion de la durée des travaux (F31699).

Que peut faire le locataire contre vos travaux ?

Saisir le juge, qui peut interdire ou interrompre des travaux abusifs, vexatoires, différents de ce que vous avez annoncé, ou qui rendent le logement inhabitable ou dangereux. Si des réparations urgentes rendent le logement inhabitable, il peut demander la résiliation du bail (F31699).

Et si vous ne faites pas les travaux nécessaires ?

Le locataire continue de payer le loyer et vous prévient. Puis il vous met en demeure par lettre recommandée. Sans accord 2 mois après, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur, puis le juge. Le juge peut vous ordonner de faire les travaux, l'autoriser à les faire à vos frais et lui accorder des dommages et intérêts (F31699). Pour un litige de 5 000 € ou moins, la conciliation est obligatoire avant le juge. Pour un logement qui n'est plus décent, voir notre guide du logement décent.

Le locataire peut-il faire des travaux lui-même ?

• Petits aménagements (changer la moquette, repeindre) : librement.
• Transformations : seulement avec votre accord écrit. Sans accord, à son départ, vous pouvez garder les transformations sans l'indemniser ou exiger la remise en état à ses frais, immédiatement si elles mettent en danger les équipements ou la sécurité.
• Adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie, rénovation énergétique : à ses frais, après une demande par lettre recommandée. Vous avez 2 mois pour répondre, et votre silence vaut accord. Vous ne pourrez pas exiger la remise en état à la fin du bail (service-public, F1874).

Le logement a besoin de travaux à l'entrée du locataire ?

Le bail peut prévoir que le locataire fait des travaux à vos frais, déduits du loyer : la clause précise leur nature, la manière dont leur coût s'impute sur le loyer, la durée de la réduction et l'indemnisation du locataire s'il part avant. Ces travaux ne peuvent pas porter sur la décence du logement (F31699). Voir notre guide du bail de location.

Toutes les étapes pour louer vous-même sont dans notre guide pour louer sans agence.