Loi Carrez : surface, calcul et erreur de mesure
VendreMis à jour le , d'après les sources officielles citées en fin d'article.
Pour vendre un lot de copropriété, la promesse et l'acte de vente indiquent sa surface privative, dite « loi Carrez » : les planchers clos et couverts, sans les murs ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle de l'acte, l'acheteur peut obtenir une baisse du prix pendant 1 an.
Quand la surface Carrez est-elle obligatoire ?
Pour toute vente d'un lot de copropriété : la promesse de vente, puis l'acte de vente, indiquent la superficie de sa partie privative (Légifrance, loi du 10 juillet 1965, article 46).
La règle ne s'applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement. Une maison individuelle hors copropriété n'est pas concernée.
Comment se calcule la surface Carrez ?
On mesure les planchers des locaux clos et couverts, puis on retire la surface occupée par (Légifrance, décret du 23 mai 1997) :
- les murs et les cloisons ;
- les marches et les cages d'escalier ;
- les gaines ;
- les embrasures de portes et de fenêtres.
Ne comptent pas non plus les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, ni les lots ou fractions de lots de moins de 8 mètres carrés.
Que se passe-t-il si la surface n'est pas indiquée ?
L'acheteur peut demander la nullité de la promesse ou du contrat, au plus tard 1 mois après la signature de l'acte authentique. S'il signe un acte authentique qui indique la surface, il ne peut plus agir pour ce motif (article 46).
Et en cas d'erreur de surface ?
Tout dépend du sens de l'erreur (article 46) :
- surface réelle plus grande que celle de l'acte : vous ne pouvez demander aucun supplément de prix ;
- surface réelle plus petite de plus d'un vingtième (5 %) : à la demande de l'acheteur, vous supportez une baisse du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants.
L'acheteur doit agir dans l'année qui suit l'acte authentique ; passé ce délai, il perd ce droit.
Où figure-t-elle dans le dossier ?
La surface privative est écrite dans la promesse de vente, puis dans l'acte de vente. La liste des autres diagnostics est dans notre guide des diagnostics obligatoires pour vendre, et les documents propres à la copropriété dans vendre en copropriété.
Toutes les étapes de la vente sont dans notre guide pour vendre sa maison sans agence.
Questions fréquentes
- La loi Carrez est-elle obligatoire pour une maison ?
- Seulement si la maison est un lot de copropriété. Elle concerne la vente d'un lot de copropriété, sauf caves, garages et emplacements de stationnement.
- Les combles et les pièces mansardées comptent-elles ?
- Seulement pour la partie dont la hauteur atteint au moins 1,80 mètre.
- Quelle marge d'erreur est tolérée sur la surface Carrez ?
- Un vingtième, soit 5 %. Au-delà, l'acheteur peut demander une baisse du prix proportionnelle, dans l'année qui suit l'acte authentique.
Sources officielles
- Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46
- Légifrance : décret n° 97-532 du 23 mai 1997 (superficie privative)
Ce guide résume les règles générales publiées par l'administration. Pour un cas particulier, l'Adil de votre département, un notaire ou un avocat peut vous conseiller.