Pré-état daté : documents à remettre et modèle gratuit

Qu'est-ce que le pré-état daté ?

C'est un nom d'usage, pas un terme de la loi. L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation ne l'emploie pas, ni les fiches du service-public sur la vente en copropriété et sur l'état daté. Une recherche sur tout Légifrance ne le trouve que dans une liste de pièces de l'arrêté du 29 janvier 2024 sur les règles professionnelles des notaires, sans définition.

Ce que l'on appelle « pré-état daté », ce sont les informations financières que la loi vous oblige à remettre à l'acheteur d'un lot de copropriété, au plus tard le jour où il signe la promesse de vente (Légifrance, article L721-2).

Le pré-état daté est-il obligatoire ?

Le document qui porte ce nom ne l'est pas ; les informations qu'il réunit le sont. Pour la vente d'un lot dans un immeuble en copropriété à usage d'habitation, au moins en partie, elles sont remises à l'acheteur au plus tard à la signature de la promesse. Sans promesse, elles sont annexées au projet d'acte de vente que le notaire envoie à l'acheteur.

Deux exceptions prévues par le texte :

• si l'acheteur est déjà copropriétaire dans l'immeuble, la plupart des documents de l'immeuble ne sont pas exigés ;
• pour un lot annexe (cave, place de parking, garage, grenier, débarras), les procès-verbaux d'assemblée, le carnet d'entretien, la notice, le diagnostic technique global et le plan de travaux ne le sont pas non plus.

Que contient le pré-état daté ?

Les informations financières de l'article L. 721-2 :

• les charges payées par le vendeur sur les deux exercices qui précèdent la vente, celles du budget prévisionnel et celles hors budget ;
• les sommes que l'acheteur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires ;
• l'état global des impayés de charges dans la copropriété et la dette du syndicat envers ses fournisseurs ;
• s'il existe un fonds de travaux, la part rattachée à votre lot et le montant de votre dernière cotisation.

Les charges, les impayés et le fonds de travaux sont à jour de la dernière assemblée générale qui a approuvé les comptes avant la promesse. Le détail de ces informations est fixé par un arrêté du ministre chargé du logement ; pour certains syndicats (article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965), les sommes dues par l'acheteur et l'état des impayés ne sont pas exigés.

Quels autres documents remettre à la promesse ?

Avec ces informations, la loi demande (service-public, F2604) :

• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec leurs modifications publiées ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf ceux que le syndic ne vous a pas remis ;
• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires ;
• les conclusions du diagnostic technique global, s'il existe ;
• le plan pluriannuel de travaux adopté, ou à défaut son projet s'il a été préparé ;
• le dossier de diagnostic technique du logement.

Vous pouvez les remettre sur papier ou par voie électronique, si l'acheteur l'accepte expressément ; il atteste par écrit les avoir reçus.

Qui fournit le pré-état daté et combien coûte-t-il ?

La loi oblige à remettre ces informations à l'acheteur, et c'est vous, vendeur, qui les remettez ; elle ne dit pas qui doit les préparer. Plusieurs pièces viennent du syndic, comme les procès-verbaux d'assemblée.

Pour le prix, le seul plafond que nous avons trouvé dans les textes officiels vise l'état daté : le syndic vous le facture 380 € TTC au plus (service-public, F37294). Ce plafond ne porte pas sur les informations de la promesse.

Pré-état daté ou état daté : quelle différence ?

Ils n'arrivent pas au même moment et ne viennent pas de la même personne :

• le pré-état daté sert à la promesse de vente : vous le remettez à l'acheteur pour qu'il s'engage en connaissant les finances de la copropriété ;
• l'état daté sert à l'acte de vente : seul le syndic l'établit, à la demande du notaire ou à la vôtre, et le transmet au notaire. Il donne les sommes dues par vous au syndicat, celles que le syndicat vous doit et celles qui resteront à la charge de l'acheteur.

Le détail de l'état daté est dans notre guide pour vendre un appartement en copropriété.

Que se passe-t-il s'il manque ?

L'acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter après la promesse. Si les informations financières et les documents de la copropriété ne lui ont pas été remis, ce délai ne commence qu'au lendemain du jour où il les reçoit : la vente prend du retard. Un dossier complet à la promesse évite ce report.

Modèle gratuit : la liste à cocher

Une liste à imprimer ou à recopier, dans l'ordre de l'article L. 721-2. Elle ne remplace ni le texte de la loi ni le conseil de votre notaire.

Informations financières :

• charges du budget prévisionnel payées sur les deux derniers exercices : montant de chaque exercice ;
• charges hors budget payées sur les deux derniers exercices : montant de chaque exercice ;
• sommes que l'acheteur pourrait devoir au syndicat ;
• impayés de charges dans la copropriété (montant global) et dette du syndicat envers les fournisseurs ;
• fonds de travaux : part rattachée au lot et dernière cotisation versée ;
• date de la dernière assemblée générale qui a approuvé les comptes.

Documents :

• fiche synthétique de la copropriété ;
• règlement de copropriété, état descriptif de division et leurs modifications ;
• procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• carnet d'entretien ;
• notice d'information des copropriétaires ;
• conclusions du diagnostic technique global, s'il existe ;
• plan pluriannuel de travaux, ou son projet ;
• dossier de diagnostic technique ;
• surface « loi Carrez », à indiquer dans la promesse.

La suite de la vente

Les étapes, de l'annonce à l'acte, sont dans notre guide pour vendre sans agence, et l'engagement de l'acheteur dans celui du compromis de vente. Les délais à prévoir jusqu'à la signature sont dans notre guide des délais d'une vente.