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Étude Naistor
Rendement locatif brut, ville par ville
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En 2025, un 2 pièces rapporte chaque année, en loyers demandés, de 3,4 % de son prix (Paris 7e) à 11,5 % (Marseille 3e), avant charges et impôts.
Dites-m'en plus pour votre chiffre, votre ville :
Paris
À Paris, de 3,4 % (7e) à 4,6 % (13e) pour un 2 pièces : 22 à 29 ans de loyers pour atteindre le prix.
Lyon
À Lyon, de 4,4 % (6e) à 5,9 % (9e) pour un 2 pièces : 17 à 23 ans de loyers pour atteindre le prix.
Marseille
À Marseille, de 5,1 % (7e) à 11,5 % (3e) pour un 2 pièces : 9 à 20 ans de loyers pour atteindre le prix.
Une autre grande ville
Dans les 9 autres villes de l'étude, de 5,1 % (Aix-en-Provence) à 6,8 % (Toulon) pour un 2 pièces : 15 à 20 ans de loyers pour atteindre le prix. Voir le tableau
En 2025, un appartement de 2 pièces rapporte chaque année en loyers demandés de 3,4 % (Paris 7e) à 11,5 % (Marseille 3e) de son prix de vente, avant charges, taxe foncière et impôts. Le calcul rapporte les loyers d'annonce de la carte des loyers aux ventes publiées par l'État.
Les chiffres clés
- Marseille 3e : 11,5 % de rendement brut pour un 2 pièces, 9 ans de loyers pour atteindre le prix.
- Paris 7e : 3,4 %, 29 ans de loyers.
- Hors Paris, Lyon et Marseille : de 5,1 % (Aix-en-Provence) à 6,8 % (Toulon) pour un 2 pièces.
- Paris : de 3,4 % (7e) à 4,6 % (13e) pour un 2 pièces : 22 à 29 ans de loyers pour atteindre le prix.
- Dans toutes les zones de l’étude, un 3 pièces rapporte moins qu’un 2 pièces, en proportion de son prix. Une partie de l’écart peut venir des loyers de l’ANIL : ils comptent les studios avec les 2 pièces, et les 4 pièces et plus avec les 3 pièces.
Rendement brut des 2 et 3 pièces, 2025
| Ville ou arrondissement | Prix au m², 2 pièces | Loyer au m², 1 ou 2 pièces | Rendement brut, 2 pièces | Années de loyer, 2 pièces | Rendement brut, 3 pièces | Années de loyer, 3 pièces |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bordeaux | 4 230 €/m² | 18,5 €/m² | 5,2 % | 19 ans | 4,5 % | 22 ans |
| Toulouse | 3 280 €/m² | 16,3 €/m² | 6,0 % | 17 ans | 5,2 % | 19 ans |
| Montpellier | 3 520 €/m² | 17,9 €/m² | 6,1 % | 16 ans | 5,1 % | 20 ans |
| Nantes | 3 380 €/m² | 16,6 €/m² | 5,9 % | 17 ans | 4,9 % | 20 ans |
| Nice | 4 820 €/m² | 22,7 €/m² | 5,7 % | 18 ans | 5,2 % | 19 ans |
| Rennes | 3 900 €/m² | 17,2 €/m² | 5,3 % | 19 ans | 4,6 % | 22 ans |
| Lille | 3 750 €/m² | 18,1 €/m² | 5,8 % | 17 ans | 5,2 % | 19 ans |
| Toulon | 2 920 €/m² | 16,6 €/m² | 6,8 % | 15 ans | 6,0 % | 17 ans |
| Aix-en-Provence | 5 140 €/m² | 21,9 €/m² | 5,1 % | 20 ans | 4,5 % | 22 ans |
| Paris 1er | pas de chiffre | pas de chiffre | pas de chiffre | pas de chiffre | pas de chiffre | pas de chiffre |
| Paris 2e | 11 110 €/m² | 36,9 €/m² | 4,0 % | 25 ans | 3,4 % (70 ventes) | 29 ans |
| Paris 3e | 11 820 €/m² | 38,7 €/m² | 3,9 % | 25 ans | 3,3 % | 31 ans |
| Paris 4e | 12 660 €/m² | 40,4 €/m² | 3,8 % | 26 ans | 3,4 % | 30 ans |
| Paris 5e | 11 730 €/m² | 36,3 €/m² | 3,7 % | 27 ans | 3,4 % | 29 ans |
| Paris 6e | 13 610 €/m² | 40,2 €/m² | 3,5 % | 28 ans | 3,2 % | 31 ans |
| Paris 7e | 13 730 €/m² | 39,2 €/m² | 3,4 % | 29 ans | 3,1 % | 32 ans |
| Paris 8e | 11 980 €/m² | 39,1 €/m² | 3,9 % | 26 ans | 3,6 % | 28 ans |
| Paris 9e | 10 820 €/m² | 36,2 €/m² | 4,0 % | 25 ans | 3,5 % | 29 ans |
| Paris 10e | 9 400 €/m² | 32,7 €/m² | 4,2 % | 24 ans | 3,8 % | 26 ans |
| Paris 11e | 9 910 €/m² | 33,3 €/m² | 4,0 % | 25 ans | 3,6 % | 28 ans |
| Paris 12e | 8 980 €/m² | 32,3 €/m² | 4,3 % | 23 ans | 3,7 % | 27 ans |
| Paris 13e | 8 550 €/m² | 32,7 €/m² | 4,6 % | 22 ans | 3,9 % | 26 ans |
| Paris 14e | 9 330 €/m² | 33,1 €/m² | 4,3 % | 23 ans | 3,9 % | 26 ans |
| Paris 15e | 9 390 €/m² | 33,5 €/m² | 4,3 % | 23 ans | 3,9 % | 26 ans |
| Paris 16e | 10 440 €/m² | 35,5 €/m² | 4,1 % | 25 ans | 3,8 % | 26 ans |
| Paris 17e | 9 820 €/m² | 34,6 €/m² | 4,2 % | 24 ans | 3,8 % | 27 ans |
| Paris 18e | 8 780 €/m² | 31,6 €/m² | 4,3 % | 23 ans | 3,7 % | 27 ans |
| Paris 19e | 8 160 €/m² | 30,0 €/m² | 4,4 % | 23 ans | 3,8 % | 26 ans |
| Paris 20e | 8 400 €/m² | 31,0 €/m² | 4,4 % | 23 ans | 3,8 % | 27 ans |
| Lyon 1er | 4 760 €/m² | 19,7 €/m² | 5,0 % | 20 ans | 4,0 % (99 ventes) | 25 ans |
| Lyon 2e | 5 290 €/m² | 20,3 €/m² | 4,6 % | 22 ans | 4,3 % (96 ventes) | 23 ans |
| Lyon 3e | 4 560 €/m² | 18,9 €/m² | 5,0 % | 20 ans | 4,1 % | 24 ans |
| Lyon 4e | 4 820 €/m² | 19,5 €/m² | 4,9 % | 21 ans | 3,9 % | 25 ans |
| Lyon 5e | 4 110 €/m² | 19,1 €/m² | 5,6 % | 18 ans | 4,8 % | 21 ans |
| Lyon 6e | 5 480 €/m² | 20,0 €/m² | 4,4 % | 23 ans | 3,7 % | 27 ans |
| Lyon 7e | 4 600 €/m² | 18,8 €/m² | 4,9 % | 20 ans | 3,9 % | 26 ans |
| Lyon 8e | 4 200 €/m² | 18,5 €/m² | 5,3 % | 19 ans | 4,6 % | 22 ans |
| Lyon 9e | 3 750 €/m² | 18,4 €/m² | 5,9 % | 17 ans | 4,4 % | 23 ans |
| Marseille 1er | 3 200 €/m² | 17,0 €/m² | 6,4 % | 16 ans | 5,0 % | 20 ans |
| Marseille 2e | 3 210 €/m² | 18,8 €/m² | 7,0 % | 14 ans | 5,6 % | 18 ans |
| Marseille 3e | 1 770 €/m² | 17,0 €/m² | 11,5 % | 9 ans | 9,5 % | 10 ans |
| Marseille 4e | 3 060 €/m² | 17,6 €/m² | 6,9 % | 14 ans | 6,2 % | 16 ans |
| Marseille 5e | 3 450 €/m² | 18,6 €/m² | 6,5 % | 15 ans | 5,5 % | 18 ans |
| Marseille 6e | 3 900 €/m² | 19,0 €/m² | 5,8 % | 17 ans | 5,0 % | 20 ans |
| Marseille 7e | 4 850 €/m² | 20,6 €/m² | 5,1 % | 20 ans | 4,2 % | 24 ans |
| Marseille 8e | 4 510 €/m² | 20,4 €/m² | 5,4 % | 18 ans | 4,8 % | 21 ans |
| Marseille 9e | 3 700 €/m² | 19,9 €/m² | 6,5 % | 15 ans | 6,1 % | 16 ans |
| Marseille 10e | 3 130 €/m² | 18,6 €/m² | 7,1 % | 14 ans | 6,6 % | 15 ans |
| Marseille 11e | 3 310 €/m² | 19,3 €/m² | 7,0 % (73 ventes) | 14 ans | pas de chiffre | pas de chiffre |
| Marseille 12e | 4 070 €/m² | 19,9 €/m² | 5,9 % | 17 ans | 5,4 % | 19 ans |
| Marseille 13e | 3 400 €/m² | 18,7 €/m² | 6,6 % | 15 ans | pas de chiffre | pas de chiffre |
| Marseille 14e | 2 110 €/m² | 17,4 €/m² | 9,9 % (66 ventes) | 10 ans | 9,7 % | 10 ans |
| Marseille 15e | 1 640 €/m² | 16,2 €/m² | 11,9 % (69 ventes) | 8 ans | pas de chiffre | pas de chiffre |
| Marseille 16e | pas de chiffre | pas de chiffre | pas de chiffre | pas de chiffre | 5,3 % (43 ventes) | 19 ans |
Prix : médiane des ventes 2025 publiées par l'État (DVF), à partir de 30 ventes. Loyers : loyers d'annonce, charges comprises, d'un logement vide.
Entre parenthèses : moins de 100 ventes. Ces cases restent dans le tableau, mais n’entrent pas dans les chiffres clés ni dans la réponse en tête de page.
Un repère de la ville ou de l’arrondissement, avant charges, impôts et mois sans locataire : jamais le rendement de votre logement. « Pas de chiffre » : pas assez de ventes, ou estimation de loyer trop imprécise.
9 % et plus (Marseille 3e, Marseille 14e et Marseille 15e) : les prix au m² les plus bas de l’étude, sur 66 à 165 ventes ; le loyer est celui des annonces de tout l’arrondissement, pas celui des logements vendus.
Comment lire ces chiffres
Le rendement brut, ce sont les loyers d'une année divisés par le prix de vente. Un rendement de 5 % veut dire qu'il faut 20 ans de loyers pour atteindre le prix du logement.
Il est brut : avant les charges que vous payez, la taxe foncière, les impôts, les mois sans locataire, les travaux et les frais d'achat. Les loyers sont ceux des annonces, charges comprises, ce qui gonfle le chiffre. Le rendement réel de votre logement est donc plus bas.
Vendre ou louer ?
Un rendement bas veut dire que les prix sont hauts par rapport aux loyers : vendre rapporte beaucoup tout de suite, louer rapporte peu chaque année. Un rendement haut, l'inverse. Le choix dépend aussi de votre impôt, de vos projets et de l'état du logement : notre outil Vendre ou louer compare les deux pour votre logement.
Si vous louez, les règles changent selon la ville : en zone tendue, dont font partie les 12 villes de l'étude, la hausse du loyer entre deux locataires est encadrée.
Méthode
- Le prix : médiane du prix au m² des appartements de 2 pièces (et de 3 pièces) vendus en 2025, d'après les ventes publiées par l'État (DVF) : une seule habitation par vente, aucun local, prix au m² trop éloignés de celui de la zone écartés (moins du tiers ou plus du triple de sa médiane sur 2023 à 2025). Arrondie à 10 €, publiée à partir de 30 ventes. Ce sont les prix des pages prix au m² de Naistor.
- Le loyer : indicateur de loyer d'annonce de la carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique et ANIL), en euros par m² et par mois, charges comprises, pour un logement vide : appartement d'une ou deux pièces pour la colonne 2 pièces, appartement de trois pièces et plus pour la colonne 3 pièces. Le loyer de la colonne 2 pièces compte donc aussi les studios, celui de la colonne 3 pièces les grands appartements. Arrondi à 0,1 €. Écarté quand l'ANIL l'estime sur un groupe de communes, sur moins de 30 annonces, avec une qualité de modèle (R²) sous 0,5, ou quand la borne haute dépasse 1,5 fois l'indicateur.
- Le calcul : rendement brut = loyer au m² × 12 ÷ prix au m², à 0,1 point. Années de loyer = prix au m² ÷ (loyer au m² × 12), à l'année la plus proche. Pour le 2 pièces, ce sont les deux valeurs du tableau : vous pouvez refaire le calcul ; celles du 3 pièces sont dans le fichier CSV. Les chiffres clés et la réponse en tête de page ne retiennent que les cases d'au moins 100 ventes ; les autres restent dans le tableau, avec leur nombre de ventes.
- Ce que ce n'est pas : le rendement d'un logement. Les loyers d'annonce, charges comprises, sont plus hauts que les loyers payés hors charges ; les prix de vente sont sans frais de notaire.
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin
Citer cette donnée
Selon Naistor, d'après les ventes 2025 publiées par l'État (DVF) et la carte des loyers 2025 de l'ANIL, le rendement locatif brut d'un 2 pièces va de 3,4 % (Paris 7e) à 11,5 % (Marseille 3e). Source : https://naistor.fr/etudes/rendement-locatif-brut-par-ville
Tableaux et fichiers sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab) : vous pouvez les reprendre en citant Naistor et les sources d'origine ci-dessous. Journaliste ? Le dossier est dans notre espace presse.
Sources
- Demandes de valeurs foncières (DVF), version géolocaliséeDGFiP et Etalab, licence ouverte, mise à jour semestrielle, ventes jusqu’au 31 décembre 2025. Lu le 29 octobre 2026.
- Carte des loyers 2025, indicateurs de loyers d’annonce par communeMinistère de la Transition écologique et ANIL, 11 décembre 2025. Lu le 29 octobre 2026.
Par l'équipe Naistor. Publié le , d'après les sources ci-dessus. Ces chiffres décrivent une ville ou un marché, jamais votre logement.