Permis de diviser : quand le demander et comment

Qu'est-ce que le permis de diviser ?

C'est le nom courant de l'autorisation préalable de division : une autorisation à obtenir avant les travaux qui créent plusieurs logements dans un immeuble qui existe déjà, par exemple une maison découpée en appartements (service-public, F37976). Il ne s'applique pas partout : seulement dans les quartiers où la commune, ou l'intercommunalité compétente en matière d'habitat, l'a instauré par une délibération.

Deux cas sont prévus par le code de la construction et de l'habitation (Légifrance, articles L126-16 à L126-22) :

• les zones d'habitat dégradé, où l'habitat dégradé est déjà important ou risque de se développer (article L126-18) ;
• les zones délimitées par le plan local d'urbanisme, qui fixe une proportion et une taille minimale de logements (article L126-19).

Quand faut-il un permis de diviser ?

Il faut réunir trois conditions :

1. le logement est dans une zone où le permis de diviser a été instauré : demandez à la mairie ;
2. le projet divise un immeuble existant ;
3. la division crée plusieurs locaux destinés à l'habitation.

Si vos travaux demandent déjà un permis de construire ou une déclaration préalable, cette autorisation d'urbanisme tient lieu de permis de diviser : vous ne faites pas de seconde demande (service-public, F37976).

Comment faire la demande

1. Demandez le formulaire à votre mairie : il n'y a pas de formulaire national.
2. Préparez le dossier : votre identité, la nature des travaux, les plans avant et après travaux, le dossier amiante et le constat de risque d'exposition au plomb.
3. Envoyez-le en 3 exemplaires par lettre recommandée avec accusé de réception, au président de l'intercommunalité ou au maire.
4. Attendez la décision : elle est notifiée dans le mois qui suit la réception de la demande. Sans réponse dans ce délai, l'autorisation est acquise (Légifrance, article L126-20).

Ce délai d'un mois s'applique depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.

Pourquoi la demande peut être refusée

• L'immeuble est visé par un arrêté : interdiction d'habiter, péril ou insalubrité (service-public, F37976). Pour une interdiction d'habiter, la loi impose le refus.
• Les logements créés seraient dangereux pour la sécurité des occupants ou la salubrité publique. L'autorisation peut aussi être accordée sous conditions.
• Les logements ne respectent pas le plan local d'urbanisme, dans les zones où il fixe une proportion et une taille minimale.

Que risquez-vous sans permis de diviser ?

• Une amende administrative décidée par le préfet, après vous avoir laissé présenter vos observations : jusqu'à 15 000 €, et jusqu'à 25 000 € en cas de nouveau manquement dans les 3 ans. Elle est versée à l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et ne peut plus être prononcée un an après la constatation (Légifrance, article L183-14).
• Des sanctions pénales si vous mettez en vente, en location ou à disposition un logement issu d'une division interdite par la loi, par exemple dans un immeuble frappé d'une interdiction d'habiter : jusqu'à 2 ans d'emprisonnement et 75 000 € d'amende.

Le locataire de bonne foi d'un logement né d'une division sans autorisation garde son bail.

Où le permis de diviser s'applique-t-il ?

Chaque collectivité décide de ses secteurs. Exemples lus sur des sources officielles :

• Bordeaux Métropole : des secteurs de 11 communes, Ambarès-et-Lagrave, Bassens, Blanquefort, Bordeaux, Bruges, Eysines, Floirac, Gradignan, Le Haillan, Lormont et Saint-Médard-en-Jalles (data.gouv.fr). Le dossier se dépose au Centre permis de louer/diviser de la Métropole : voir notre guide du permis de louer à Bordeaux.
• Métropole européenne de Lille : le permis de diviser est l'un de ses trois outils. Marcq-en-Barœul, Mons-en-Barœul et Wasquehal n'ont que lui, et Villeneuve-d'Ascq l'a mis en place le 1er janvier 2026 (MEL). Pour savoir quelle mesure s'applique à une adresse, saisissez-la sur le site de démarches de la MEL. Voir notre guide du permis de louer à Lille et dans la MEL.
• Pas-de-Calais : la liste de l'État compte 27 communes avec un permis de diviser, dont Lens, Liévin, Boulogne-sur-Mer, Le Portel, Outreau, Avion, Harnes, Méricourt, Vimy et Wimereux (data.gouv.fr, DDTM du Pas-de-Calais).
• Argenteuil : la Ville propose un guide et un formulaire de permis de diviser sur sa page du permis de louer (Ville d'Argenteuil).

Toutes les communes relevées, avec la source de chacune, sont dans notre liste nationale des communes à permis de diviser. Ailleurs, demandez à la mairie avant de signer le devis des travaux.

Après la division : louer chaque logement

Le permis de diviser ne vaut pas permis de louer. Dans les communes qui ont aussi un permis de louer, chaque nouveau logement demande sa propre déclaration ou autorisation avant chaque nouveau locataire : voir notre guide du permis de louer et la liste des communes. Chaque logement doit aussi être décent, avec une surface et des équipements minimaux : voir le logement décent.