Calculer votre capacité d’emprunt
Combien vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos charges et la règle des 35 % du HCSF.
- Mensualité maximale
- 1 400 €
- Taux d’endettement
- 35 %
- Reste à vivre
- 2 600 €
Reste à vivre : ce qui reste chaque mois, crédits payés, avant impôt sur le revenu. Chaque banque fixe son propre minimum.
La capacité d’emprunt, c’est quoi
Le montant le plus élevé que vous pouvez emprunter avec la mensualité que vous pouvez payer. Depuis le 1er janvier 2022, les banques suivent une règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF, l’autorité publique qui encadre les prêts des banques) : vos charges de crédit, assurance comprise, ne dépassent pas 35 % de vos revenus nets avant impôt, sur 25 ans au plus.
La règle laisse une marge : chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu’à 20 % de ses prêts hors de ces limites, dont au moins 70 % pour des résidences principales et au moins 30 % pour des premiers achats.
Le reste à vivre, ce qui vous reste chaque mois une fois les crédits payés, compte aussi : chaque banque fixe son propre minimum, aucune règle publique ne le chiffre.
La formule
Mensualité maximale = 35 % × revenus − crédits en cours
Capacité = mensualité × (1 − (1 + t)^−n) / t
t : le taux annuel divisé par 12. n : le nombre de mois. Avec une assurance, la mensualité se partage entre le prêt et l’assurance.
Un exemple, arrondi à la centaine d’euros
4 000 € de revenus nets par mois, 300 € de crédits en cours, prêt sur 25 ans à 3,5 %, sans assurance.
Mensualité maximale : 35 % × 4 000 € − 300 € = 1 100 €.
Capacité d’emprunt : 219 700 €, pour une mensualité de 1 099,87 €.
Sources : Décision D-HCSF-2021-7 du HCSF, modifiée en 2023 (Légifrance), FAQ du HCSF, 29 janvier 2024, La mesure sur la page du HCSF.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’endettement maximal ?
35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, sur 25 ans au plus (27 ans avec un différé pour un achat sur plan, une construction ou de gros travaux). Décision D-HCSF-2021-7 du HCSF, modifiée en 2023.
Les banques peuvent-elles dépasser 35 % ?
Oui, dans une limite : 20 % de leurs prêts de chaque trimestre, dont au moins 70 % pour des résidences principales.
Mes revenus locatifs comptent-ils ?
Oui, mais pas en entier : la règle du HCSF les retient avec une décote pour le risque locatif. Chaque banque fixe la sienne ; renseignez-vous auprès d’elle.